Come si calcolano i valori delle tabelle millesimali?

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L'importanza delle tabelle millesimali per il condominio 

Prima di capire come si calcolano i valori delle tabelle millesimali è necessario fare una premessa sull'importanza che esse rivestono nella gestione condominiale. 

Ai sensi dell'art. 1118, comma 1, c.c., il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni dell'edificio è proporzionato al valore del piano o della porzione di piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti.

Ciò significa che ogni condomino è proprietario delle parti comuni nel loro complesso, ma tale diritto è proporzionato alla proprietà singola.
La misura di tale diritto dipende dal valore millesimale che è, quindi, stabilito in misura proporzionale alla proprietà esclusiva del condomino; specificamente, i valori millesimali sono utilizzati per accertare se sono state raggiunte le maggioranze previste dalla legge per la valida costituzione dell'assemblea e per l'approvazione della delibera; anche le spese relative alle parti comuni posso essere ripartite tra i condòmini in relazione ai valori millesimali di ciascuno. Si precisa inoltre che il regolamento di condominio deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante, in proprietà esclusiva, ai singoli condomini.

Al riguardo, l'art. 68 disp. att. c.c. – come modificata dalla l. n. 220/2012 – dispone specificamente che,
"Ove non precisato dal titolo ai sensi dell'articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice [ripartizione delle spese e maggioranze assembleari], il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio" (comma 1).

Le tabelle millesimali rappresentano gli strumenti di ripartizione delle spese che individuano il valore della singola unità immobiliare in relazione alle parti comuni dello stabile in misura, definita dalla legge, millesimale (art. 68 disp. att. c.c.). (Della ripartizione delle spese ne abbiamo parlato nell'articolo Art. 1123 cc e ripartizione delle spese condominiali)

Come si determinano i valori delle tabelle millesimali? 

Fatta la dovuta premessa sull'importanza dei valori delle tabelle millesimali nella gestione condominiale è ora di capire come queste tabelle vengano costruite.
Per determinare il valore della quota millesimale bisogna far riferimento a vari parametri come, ad esempio, la metratura, il piano, l'esposizione a sud o nord, ecc.
Si tratta, come si può notare, di tutta una serie di parametri che non comprendono le modifiche che ogni condomino può andare ad apportare al proprio appartamento.
Infatti, ex art. 68 disp. att. c.c.
"nell'accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare".

Lo spirito della norma è proprio quello di valutare il valore proporzionale dell'unità immobiliare in sé e per sé, senza considerare nient'altro.
La determinazione e l'accertamento dei valori millesimali in un edificio in condominio avviene mediante un'operazione tecnica che comporta, innanzitutto, che venga misurata o ricavata la superficie reale di ogni singola unità immobiliare che deve essere ragguagliata, in millesimi, al volume totale dell'edificio.
Sono escluse dal calcolo le parti esterne al fabbricato e non edificate, per esempio le aree a cortile, parcheggio, giardini se comuni.

Come vengono fuori i coefficienti millesimali delle tabelle?

Ricavata la superficie reale della singola unità immobiliare dell'appartamento essa viene moltiplicata per dei coefficienti di riduzione (o di aumento) che modificano i metri quadri in funzione dell'effettivo utilizzo della superficie di essa.
I coefficienti di riduzione (o di aumento), che servono a trasformare le superfici o i volumi reali delle singole unità immobiliari in valori virtuali, sono scelti dal tecnico chiamato a redigere una tabella millesimale sulla base della sua esperienza che, secondo una prassi ormai consolidata, applica quelli previsti nella Circolare 26 marzo 1966 n. 12480 Ministero dei lavori pubblici, Direzione generale edilizia statale e sovvenzionata, recante le
"Norme per i collaudi dei fabbricati costruiti da cooperative edilizie fruenti di contributo statale e per la ripartizione delle spese fra i singoli soci".

Va precisato che, in ogni caso, nulla vieta all'estensore del al calcolo di utilizzare criteri diversi, salvo esplicitarne i motivi.
I vari coefficienti che, come detto, nella prassi vengono applicati sono i seguenti:
  • Di destinazione o categoria catastale: utilizzato quando nello stesso immobile sono presenti unità immobiliari di diverse categorie catastali
  • Di utilizzazione: identifica la destinazione d'uso delle singole unità immobiliari
  • Di altezza: si applica se l'altezza interna è diversa tra le varie unità immobiliari; in questo caso si dovrà calcolare il volume e non la superficie
  • Di orientamento: si applica se l'edificio comprende più unità immobiliari per piano, a seconda delle diverse esposizioni solari
  • Di esposizione e prospetto: si applica se le varie unità immobiliari di un edificio hanno una veduta differente a seconda che abbiano vista panoramica, su strada principale ecc.
  • Di piano: considera gli effetti che derivano ad una unità immobiliari in relazione alla di luminosità: tiene conto della quantità di luce che penetra nei vari ambienti secondo l'altezza dei piani.

Per una corretta applicazione di tali coefficienti, va tenuto conto che, sempre nella prassi:
  • Ai vani destinati a soggiorno, camera e studio viene attribuiti un maggior valore rispetto a quelli adibiti a servizio e a quest'ultimi viene dato un valore maggiore rispetto alle superfici accessorie quali balconi e terrazzi
  • Se l'edificio è dotato di impianto di ascensore ai piani intermedi viene attribuito un maggior valore, all'ultimo piano un minor valore per effetto del sottotetto che comporta perdite di calore in inverno ed il contrario in estate, ed un minor valore anche al piano terra e rialzato
  • Se l'edificio non è dotato di impianto di riscaldamento si attribuisce un minor valore dal secondo piano in poi 
  • L'esposizione tra sud-est e sud ovest attribuisce un maggior valore
  • Le vedute su giardini o su strade principali attribuiscono un maggior valore rispetto a quelle su cavedi o chiostri
  • L'affaccio su strada tiene conto che si tratti di arteria trafficata o strada tranquilla
  • La luminosità viene considerata solo se nell'edifico sono presenti finestre che hanno dimensioni molto diverse tra appartamento ed appartamento
  • Il coefficiente di funzionalità generale è un correttivo per situazioni particolarissime, come potrebbe essere l'altezza dei locali inferiore o superiore alla media.

L'art. 68 delle disposizioni di attuazione al codice civile precisa che nell'accertare i valori millesimali non si deve tenere conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascun piano o porzione di piano.
Dopo aver definito l'applicazione dei vari coefficienti si determina la superficie virtuale che poi viene rapportata a mille.

A questo punto non resta che enunciare matematicamente, per completezza di trattazione, la modalità di calcolo per il valore delle tabelle.
I passaggi da seguire sono i seguenti:
  • Calcolare la superficie virtuale della propria unità immobiliare moltiplicando i metri quadri di ogni vano per ognuno dei coefficienti corrispondenti
  • Il risultato del calcolo determina la superficie virtuale S
  • Conoscere la superficie di tutte le altre unità immobiliari del condominio
  • Sommare le superfici virtuali di tutti le unità immobiliari dell'edificio T

I millesimi si ricaveranno dalla seguente formula:
(S:T) x1000 =millesimi di ogni appartamento
ove:
S= superficie virtuale di ogni appartamento
T= somma delle superfici virtuali di tutti gli appartamenti.

E se, a distanza di anni, venisse verificato un errore nella creazione delle tabelle millesimali? Se fosse cambiata la struttura del condominio in maniera tale da rendere invalide le considerazioni fatte all'epoca della redazione delle tabelle millesimali? Si può, in determinati casi, rettificare i valori delle tabelle millesimali. Come? Ne abbiamo parlato nell'articolo Errore nelle tabelle millesimali e rettifica dei coefficienti.

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Venerdì, 14 Dicembre 2018

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