Art 1123 cc - Ripartizione spese condominiali

Art 1123 cc - Ripartizione spese condominiali

Ripartizione delle spese condominiali, cosa c'è da sapere? 

La ripartizione delle spese condominiali è un argomento delicato per chiunque si trovi ad amministrare un condominio. 
La suddivisione delle spese condominiali è uno dei motivi di maggiori litigi all'interno dei condomini, essendo un aspetto che tocca in maniera diretta ed immediata gli interessi dei singoli condòmini.
Ad ognuno di loro spetta partecipare alle spese nella maniera più giusta possibile e in questo gioca un ruolo fondamentale l'amministratore.  
Se da un lato, infatti, è interesse dei condòmini pagare il giusto, dall'altro è interesse dell'amministratore applicare le corrette ripartizioni per le spese condominiali; grazie a questo atteggiamento l'amministratore potrà così evitare responsabilità in conseguenza della errata applicazione dei criteri di riparto delle spese condominiali.
Per una migliore comprensione della problematica è necessario, in primo luogo, conoscere la disposizione di cui all'art. 1139 c.c..
Tale norma rinvia alle norme sulla comunione, per quanto non espressamente previsto dal capo II del Titolo VII, sul condominio. 
Essa è da ritenersi quale norma di salvezza, nel caso in cui la soluzione del problema del riparto delle spese condominiali non possa essere risolto in base alle norme ed ai principi previsti in materia di condominio.
Per maggiore precisione sarà necessario integrare la fonte normativa con l'interpretazione che di essa ne fa la giurisprudenza, la quale va considerata nel suo evolversi e nei suoi vari indirizzi spesso in contrasto tra di loro nel tempo.

Come avviene la ripartizione delle spese condominiali? 

Molte delle problematiche che potrebbero sorgere vanno risolte con l'attenta lettura della norma nonché della fonte secondaria, che nella materia in esame è il regolamento condominiale (sia esso contrattuale o assembleare). Ciò serve per dire che per prima cosa se una spesa è espressamente prevista dal regolamento condominiale all'amministratore non rimarrà che applicare la tabella di riparto prevista dallo stesso regolamento

Infatti, per molte delle spese che quotidianamente vengono fatte dall'amministratore del condominio, non si pone alcun problema di imputazione in quanto essa imputazione è appunto
prevista espressamente da detto regolamento: es. manutenzione generale, riparazioni, cancelleria ecc., sono tutte spese che si è soliti raggruppare nelle spese generali e ripartirle nella tabella detta "A".

Come abbiamo visto la ripartizione delle spese condominiali è una problematica ostica e l'amministratore può affrontarla basandosi su:
Le norme del codice civile in materia di condominio, lette alla luce dell'interpretazione giurisprudenziale, ed in mancanza di queste di quelle sulla comunione;
Le regole sul riparto delle spese previste in sede di regolamento di condominio;
Le regole da determinarsi a cura dell'assemblea o dell'amministratore, caso per caso, perché non previste dalle prime due fonti.

Appare subito che se nei primi due casi l'opera dell'amministratore appare abbastanza semplice, nell'ultimo è opportuno che egli proceda con molta cautela proprio per operare con ogni legittimità. 

Analizzando in dettaglio la problematica della ripartizione delle spese in condominio, l'art. 1123 del c.c. in linea di massima regolamenta i criteri cui deve attenersi un amministratore di condominio nel predisporre la ripartizione spese condominiali

Il primo comma dell'art. 1123 recita:

"..Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione",

L'art. precisa, quindi, che tutte le spese che hanno a che fare con il godimento e la conservazione delle parti comuni vanno ripartite in base ai millesimi di proprietà.
Il secondo comma dell'art. 1123 recita

"Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne",

prevedendo una ripartizione secondo l'uso potenziale che ciascun condomino possa fare a prescindere dal fatto se ne faccio e mano uso .

Il caso della ripartizione delle spese condominiali relative all'ascensore 

Un caso tipico di ripartizione spese condominiali secondo l'uso si ha riguardo alle spese per scale ed ascensore.
L'art. 1124 c.c. regolamenta la ripartizione spese condominiali relative alla manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori.
Al primo comma ribadisce il concetto che 

"Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono".

Sempre nel primo comma si stabilisce che le spese per le scale e per gli elementi ad esse connessi (rampe, scalini, pianerottoli, ringhiere, ecc) vanno ripartite 

"… per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo".

Come abbiamo visto, quindi, sono due i criteri che vengono presi in considerazione per la ripartizione delle spese condominiali per l'installazione di un ascensore o per i lavori di manutenzione dell'impianto. Nello specifico:

  • Metà delle spese viene divisa a seconda del valore delle singole unità immobiliari (quindi, secondo millesimi),
  • Metà delle spese viene divisa a seconda del piano di abitazione.

Dal secondo criterio si deduce che i condomini che abitano al piano terra devono sì partecipare alla ripartizione delle spese condominiali per l'ascensore, ma solo in base al valore dell'unità immobiliare che possiedono. L'assemblea condominiale può stabilire di non far pagare le spese ai condomini del piano terra, così come a quelli che abitano nel sottoscala o nel piano rialzato, ma solo se la deliberà presentata viene approvata con voto unanime.

Vuoi un ulteriore approfondimento sui criteri di riparto delle spese in condominio? Ne abbiamo parlato nell'articolo i criteri di riparto delle spese in condominio!

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