Art 1123 cc - Ripartizione spese condominiali
Ripartizione delle spese condominiali, cosa c'è da sapere?
Ad ognuno di loro spetta partecipare alle spese nella maniera più giusta possibile e in questo gioca un ruolo fondamentale l'amministratore.
Per una migliore comprensione della problematica è necessario, in primo luogo, conoscere la disposizione di cui all'art. 1139 c.c..
Tale norma rinvia alle norme sulla comunione, per quanto non espressamente previsto dal capo II del Titolo VII, sul condominio.
Per maggiore precisione sarà necessario integrare la fonte normativa con l'interpretazione che di essa ne fa la giurisprudenza, la quale va considerata nel suo evolversi e nei suoi vari indirizzi spesso in contrasto tra di loro nel tempo.
Come avviene la ripartizione delle spese condominiali?
prevista espressamente da detto regolamento: es. manutenzione generale, riparazioni, cancelleria ecc., sono tutte spese che si è soliti raggruppare nelle spese generali e ripartirle nella tabella detta "A".
‐ Le norme del codice civile in materia di condominio, lette alla luce dell'interpretazione giurisprudenziale, ed in mancanza di queste di quelle sulla comunione;
‐ Le regole sul riparto delle spese previste in sede di regolamento di condominio;
‐ Le regole da determinarsi a cura dell'assemblea o dell'amministratore, caso per caso, perché non previste dalle prime due fonti.
Analizzando in dettaglio la problematica della ripartizione delle spese in condominio, l'art. 1123 del c.c. in linea di massima regolamenta i criteri cui deve attenersi un amministratore di condominio nel predisporre la ripartizione spese condominiali.
Il primo comma dell'art. 1123 recita:
"..Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione",
L'art. precisa, quindi, che tutte le spese che hanno a che fare con il godimento e la conservazione delle parti comuni vanno ripartite in base ai millesimi di proprietà.
Il secondo comma dell'art. 1123 recita
"Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne",
prevedendo una ripartizione secondo l'uso potenziale che ciascun condomino possa fare a prescindere dal fatto se ne faccio e mano uso .
Il caso della ripartizione delle spese condominiali relative all'ascensore
Un caso tipico di ripartizione spese condominiali secondo l'uso si ha riguardo alle spese per scale ed ascensore.
L'art. 1124 c.c. regolamenta la ripartizione spese condominiali relative alla manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori.
Al primo comma ribadisce il concetto che
"Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono".
Sempre nel primo comma si stabilisce che le spese per le scale e per gli elementi ad esse connessi (rampe, scalini, pianerottoli, ringhiere, ecc) vanno ripartite
"… per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo".
Come abbiamo visto, quindi, sono due i criteri che vengono presi in considerazione per la ripartizione delle spese condominiali per l'installazione di un ascensore o per i lavori di manutenzione dell'impianto. Nello specifico:
- Metà delle spese viene divisa a seconda del valore delle singole unità immobiliari (quindi, secondo millesimi),
- Metà delle spese viene divisa a seconda del piano di abitazione.
Dal secondo criterio si deduce che i condomini che abitano al piano terra devono sì partecipare alla ripartizione delle spese condominiali per l'ascensore, ma solo in base al valore dell'unità immobiliare che possiedono. L'assemblea condominiale può stabilire di non far pagare le spese ai condomini del piano terra, così come a quelli che abitano nel sottoscala o nel piano rialzato, ma solo se la deliberà presentata viene approvata con voto unanime.
