Bilancio non approvato o contestato, cosa fare
Bilancio non approvato o contestato, cosa fare
L'approvazione del bilancio, come discusso nell'articolo "Rendiconto condominiale, come fare" è una tappa cruciale nella gestione dell'esercizio per l'amministratore.
Può però succedere che il bilancio non venga approvato dall'assemblea.
Senza approvazione del bilancio il rendiconto consuntivo non ha valore come documento.
Come si procede se il bilancio non viene approvato?
In caso di non approvazione da parte dell'assemblea il criterio col quale le quote dovranno essere versate è secondo l'ultimo preventivo di gestione approvato in assemblea.
Il saldo della gestione chiusa non potrà essere richiesto ai singoli proprietari.
La mancata approvazione del rendiconto non mette i condomini al riparo dalle richieste di pagamento dei creditori esterni. L'eventuale ditta o società fornitrice di servizi o energia si potrà comunque attivare nei confronti del condominio tutto e dei singoli comproprietari.
Creditori esterni e condomini morosi
Il condominio non ha una natura giuridica distinta da quella dei singoli proprietari. Ogni debito del condominio è un debito del condomino. Per un maggiore approfondimento ne abbiamo parlato nell'articolo "Chi paga per i morosi? Come comportarsi con i creditori del condominio?".
A garanzia finale del creditore ci sono le unità immobiliari che compongono il condominio.
La riforma del condominio ha introdotto una novità importante, il creditore ha l'obbligo di aggredire per primi i condomini risultanti morosi nei confronti del condominio e solo in caso questo sia impossibile o insufficiente può procedere nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti.
L'eventuale bocciatura di un consuntivo pone il condominio in una situazione di incertezza e può portare alla situazione in cui in presenza di un debito certo ed esigibile non ci siano morosità, lasciando al creditore la libertà di scegliere su chi rivalersi.
Cosa succede se il bilancio è sbagliato?
Può accadere che un condomino si opponga all'approvazione perché magari ritenga sbagliato il rendiconto. Il condomino avrà trenta giorni di tempo per impugnare la delibera di approvazione di fronte al giudice di pace. I trenta giorni partono dalla data di notifica del verbale per gli assenti e dalla data della riunione per i partecipanti.
Di norma il rendiconto arriva nelle mani dei condomini con la convocazione della riunione ordinaria, per cui le eventuali contestazioni devono espresse anche durante l'assemblea. Se le contestazioni vengono accolte si verbalizzano nella delibera di approvazione e il consuntivo viene modificato di conseguenza.
Se il bilancio condominiale è falso o redatto in modo da occultare delle somme allo scopo di sottrarle al condominio o ai singoli partecipanti si può ricorrere alla magistratura per dimostrarne la nullità. Il ricorso per nullità richiede la presenza di vizi gravi, ma è possibile da parte di chiunque e in qualsiasi tempo.
Chi e come può modificare un bilancio chiuso?
L'assemblea con la maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore millesimale dell'edificio può nominare un revisore condominiale per una o più annualità. Per maggiori informazioni ne abbiamo parlato qui "Rendiconto condominiale, comitato di controllo e revisore condominiale".
Al momento del conferimento dell'incarico è bene specificare che cosa si vuole ottenere dal professionista incaricato. L'assemblea può affidare l'incarico anche all'amministratore neo nominato, che ha la possibilità di richiedere un compenso aggiuntivo per il lavoro.
I nuovi rendiconti così prodotti dovranno nuovamente essere approvati dall'assemblea.
Il professionista con l'incarico dovrà verificare la veridicità delle spese e dei versamenti, ma non potrà sindacare sull'effettiva utilità delle spese o sulla scelta dei fornitori operata dall'amministratore dell'epoca.
