Legge 220/2012 (la riforma condominiale)

​Nell'articolo di oggi abbiamo voluto riprendere un argomento non recentissimo, ma per il quale abbiamo ricevuto numerose richieste di chiarimento.

In molti hanno richiesto un chiarimento, secondo lo stile che contraddistingue gli articoli di Condominio Sereno, ovvero un linguaggio semplice e diretto, sulle novità della riforma del condominio.

La Riforma del condominio, meglio nota come la Legge dell' 11 dicembre 2012, n. 220 recante "Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici" è un passo storico nell'evoluzione della gestione condominiale, in quanto modifica in maniera netta la disciplina degli immobili in condominio.

In particolare, la riforma cerca di consolidare in norme le decisioni più recenti della Corte di Cassazione in materia condominiale, ma ha anche l'ambizione di introdurre delle vere e proprie novità.

Proveremo a soffermarci sugli articoli più degni di menzione, che abbiano introdotto delle novità realmente "sentite" per la gestione condominiale. Per ulteriori dettagli e per chi voglia approfondire maggiormente può essere utile consultare testi giuridici e siti tematici, ove necessario.

La Riforma condominiale più che stravolgere le norme codicistiche ne fa un vero e propria rivisitazione. L'obiettivo della Riforma Condominiale è adeguare una normativa degli anni quaranta alle esigenze attuali, contestualizzandola alle problematiche reali e quotidiane della vita in condominio.

Come può essere valutata la Riforma condominiale 220/2012?

​L'impostazione di questa riforma è di sicuro la trasparenza della gestione condominiale.

I condòmini sono rivalutati nei loro diritti, potranno chiedere ed avranno il diritto di ottenere l'accesso ai conti correnti on line, potranno seguire la gestione del condominio giorno dopo giorno e valutare l'operato dell'amministratore che, in qualunque momento, potrà essere revocato.

Quali sono le principali novità della Riforma condominiale 220/2012?

Le novità più salienti della Riforma condominiale 220/2012 possono essere così sintetizzabili:

L'art. 1 della legge riscrive l'articolo 1117 c.c. individuando ed elencando meglio le parti comuni dell'edificio; lo sforzo è stato notevole, ma l'elencazione non può essere esaustiva, considerando la grande varietà di tipologie edilizie e di situazioni concrete, ma si è provato a tenere conto anche delle elaborazioni giurisprudenziali affermatesi nel tempo. Abbiamo parlato in maniera approfondita dell'argomento nell'articolo "Parti Comuni".

L'art. 2 introduce l'articolo 1117-bis c.c., di nuova formulazione, che consente di ampliare la nozione di condominio, includendovi espressamente anche i cosiddetti condomini orizzontali quali, ad esempio, i villaggi residenziali e i "supercondomini", quelli cioè costituiti da più condominii.

Un altro aspetto importante rispetto alla nuova formulazione dell'articolo 1117-ter c.c. è la nuova maggioranza richiesta per la modifica della destinazione d'uso delle parti comuni; si passa infatti ai quattro quinti del valore dell'edificio per modificare la destinazione d'uso delle parti comuni, mentre con l'articolo 1117-quater si introduce un più efficace strumento di tutela delle destinazioni d'uso in caso di attività contrarie alle destinazioni stesse.

L'art. 3, nel riscrivere l'articolo 1118 c.c., disciplina i diritti dei partecipanti sulle parti comuni. In particolare prevede la possibilità per il condomino di rinunciare all'utilizzo delle parti comuni, come l'impianto di riscaldamento e di condizionamento, qualora dalla sua rinuncia non derivino notevoli squilibri di funzionamento né aggravi di spesa per gli altri condomini.

L'art. 1122 c.c., previsto dall'articolo 6 della legge, stabilisce l'impossibilità per i condomini di eseguire opere o modifiche o svolgere attività ovvero variare la destinazione d'uso all'unità immobiliare di proprietà o alle parti comuni in uso individuale, se queste recano danno alle parti comuni o alle proprietà esclusive oppure recano pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio. Ne abbiamo parlato in maniera approfondita nell'articolo "Uso parti comuni condominio: quali sono i limiti per il singolo condomino?"

Gli articoli 9 e 10 si occupano della figura dell'amministratore di condominio e stabiliscono le regole relative alla nomina, alla revoca e agli obblighi di quest'ultimo. 

Per ulteriori approfondimenti consultare l'articolo "Responsabilità amministratore condominio".

I nuovi articoli 1129 e 1130 del codice civile definiscono i poteri dell'amministratore, le responsabilità su di esso incombenti ed i conseguenti casi di revoca per violazione dei suoi doveri. 

Altre novità riguardano la durata in carica dell'amministratore e la possibilità di revocare anticipatamente l'amministratore in alcuni casi espressamente previsti (tra cui la mancata apertura del conto corrente obbligatorio). Per ulteriori approfondimenti consultare "Revoca amministratore condominio tardiva, si può?". 

Indubbiamente, dall'esame della riforma emerge la volontà di definire un profilo più responsabile e trasparente della gestione condominiale, nell'esclusivo interesse dei condòmini ed a garanzia degli interessi dei terzi, in modo che il ruolo e le funzioni dell'amministratore ne escano rafforzati e al contempo i condomini possano più agevolmente controllare l'operato dell'amministratore, anche a mezzo del consiglio di condominio, con funzioni consultive e di controllo. Delle funzioni consuntive e di controllo ne abbiamo parlato approfonditamente nell'articolo "Rendiconto condominiale, comitato di controllo e revisore condominiale".

L'art. 14, comma 3 introduce delle innovazioni rispetto ai modi di costituzione e di quorum deliberativi dell'assemblea, in direzione di un più snello funzionamento di tale organo.

Sono inoltre ex novo disciplinate, all'articolo 15, le regole che sovrintendono all'impugnazione delle deliberazioni. 

Per ulteriori approfondimenti consultare "Quorum assemblea condominio, le novità".

L'articolo 16 stabilisce espressamente che "Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali da compagnia". Molto si è detto rispetto alle novità relative ai possessori di animali domestici in condominio.

Per ulteriori approfondimenti ne abbiamo parlato nell'articolo "Animali in condominio".

Ulteriori innovazioni riguardano disposizioni di attuazione del codice civile, quali la modalità di riscossione dei contributi condominiali (articolo 18), la modalità di convocazione dell'assemblea (articolo 20), la modalità di rappresentanza e di funzionamento dell'assemblea stessa (articolo 21), di revisione delle tabelle millesimali (articoli 22-23).

Un riferimento finale va fatto sulla possibilità di adottare il "sito web condominiale", per i condomini che ne facciano richiesta. La novità è stata introdotta nelle "disposizioni per l'attuazione del codice civile", con l'Art. 71-ter. Ne abbiamo parlato in dettaglio nell'articolo  "Il sito web del condominio"