Inquilino moroso? Il proprietario non è tenuto a versare le tasse
Sui canoni di locazione non percepiti il proprietario non paga le imposte
In un periodo di crisi economica forte come quello attuale è frequente il caso di inquilini che non versano il fitto ai proprietari, definitivi formalmente condòmini "morosi".
Fino a pochi anni fa questa situazione era abbastanza ingombrante per i proprietari, in quanto l'Agenzia delle Entrate richiedeva comunque che i proprietari riportassero, in dichiarazione dei redditi, anche i canoni di locazione non percepiti.
Volendo sintetizzare la problematica, il padrone di casa doveva sempre pagare le tasse sui canoni di locazione, anche se non versati dall'inquilino moroso; ciò significava che tali redditi, benché non percepiti, andavano riportati comunque in dichiarazione dei redditi.
La casa era abitata da un inquilino moroso? Il proprietario era tenuto a versare le tasse sul non percepito! Tale regola risultava molto penalizzante per chi, grazie a quel fitto, voleva incrementare i propri profitti e per un lungo periodo magari si trovava ad essere in rosso!
Cosa doveva fare il proprietario per non versare le tasse in caso in inquilino moroso?
Per poter smettere di pagare le imposte sui canoni non percepiti, il locatore doveva alternativamente procedere:
- a una ingiunzione di sfratto (coi costi e i tempi che ciò comportava)
- a una risoluzione bonaria del contratto di locazione (il che implicava, però, l'accondiscendenza del conduttore, che non sempre era facile ottenere).
Solo in presenza di una di tali due condizioni il padrone poteva smettere di riportare, nella propria dichiarazione, i redditi da locazione e vedere tassato il proprio reddito fondiario sulla scorta della semplice rendita catastale.
Per fortuna la situazione è cambiata. In base alle indicazioni trasmesse di recente dall'Agenzia delle Entrate, gli uffici territoriali dovranno verificare, in contraddittorio con il contribuente, la documentazione e gli altri elementi esibiti da quest'ultimo a dimostrazione da cui risulti che questi non ha incassato gli affitti.
Così, il padrone di casa che venga raggiunto da un accertamento fiscale, potrà presentare una istanza in autotutela e, in quella sede, dovrà essere chiamato a chiarimenti dall'ufficio che, quindi, gli dovrà dare la possibilità di provare la mancata percezione dei canoni.
Ovviamente, in tale sede, il contribuente dovrà procurarsi tutta la documentazione a dimostrazione dell'intervenuta risoluzione del contratto di locazione.
Vediamo per capire meglio un esempio di un caso realmente accaduto e di come è stato affrontato dalla legge.
Nel condominio Alfa, il proprietario Rossi ha fittato un appartamento ai coniugi Bianchi. Dopo qualche mese regolare in cui i coniugi Bianchi hanno versato il fitto, questi ultimi lamentano problemi economici e cominciano a tardare con i pagamenti.
Il condòmino Rossi, in sede di dichiarazione decide di non dichiarare le quote non ancora versate e quindi mai incassate per il fitto. Nei controlli a campione l'Agenzia delle Entrate comunica un avviso di accertamento al condomino Rossi, a causa di questa presunta violazione.
Il condòmino ricorre contro questo provvedimento, non ritenendo corretto dover dichiarare redditi mai percepiti.
In accoglimento del ricorso proposto dal locatore, il giudice ha annullato l'avviso di accertamento dell'Agenzia delle Entrate, escludendo dalla tassazione IRPEF i canoni di locazione ad uso non abitativo non percepiti, analogamente a quanto avviene per le locazioni ad uso abitativo, qualora la morosità sia stata accertata con provvedimento giudiziale.
Questo il principio di diritto che si trae dalla sentenza della Commissione Tributaria Provinciale di Firenze n. 1007 del 28 giugno 2016.
La sentenza dichiara, in sintesi, che il proprietario di casa ha regolarmente denunciato i canoni di locazione percepiti, escludendo quelli non pagati (e documentando nel dettaglio la relativa morosità degli inquilini), non possono essergli attribuiti redditi che in realtà non ha mai conseguito.
