Spese straordinarie in condominio: chi paga
A chi compete il pagamento delle spese straordinarie?
Esistono diverse tipologie di spesa che possono essere affrontate da un condominio ed, a seconda della loro natura, si possono classificare in :
- Spese ordinarie
- Spese straordinarie
La differenza è molto importante, perché riguarda la natura della spesa, ma anche le regole per l'approvazione in assemblea e la ripartizione nelle quote.
Le spese ordinarie
Le spese ordinarie in condominio riguardano la manutenzione regolare dei servizi comuni, come l'ascensore e le scale. Per la loro approvazione, in prima convocazione, è necessario il voto favorevole della metà degli intervenuti all'assemblea, che rappresenti la metà del valore dell'edificio; in seconda convocazione è sufficiente il sì di 1/3 dei proprietari e 1/3 del valore dell'edificio.
Le spese straordinarie
Le spese straordinarie comprendono tutte quelle derivanti da interventi eccezionali, come il rifacimento del tetto o la sostituzione della caldaia. In linea di massima, le maggioranze richieste per approvare queste spese cambiano a seconda dell'entità economica delle manutenzioni.
Per gli interventi straordinari, in generale, l'assemblea in seconda convocazione può deliberare con la maggioranza di 1/3 dei condomini che rappresentino almeno 1/3 del valore millesimale dell'edificio.
Per i lavori più costosi (e di rilevante entità) l'assemblea deve sempre deliberare con la maggioranza degli intervenuti, che rappresenti almeno la metà del valore millesimale del condominio. Fra le spese straordinarie possono rientrare anche le innovazioni, cioè quegli interventi diretti a innovare le cose comuni: per la loro approvazione è necessaria la maggioranza degli intervenuti all'assemblea (la metà più uno) che rappresenti almeno i 2/3 del valore dell'edificio.
Come avviene la ripartizione delle spese?
Le norme per la ripartizione delle spese sono contenute nel regolamento condominiale contrattuale e, solo in sua assenza, si fa riferimento al Codice civile.
In particolare, secondo l'articolo 1123 (per saperne di più ne abbiamo parlato in "Ripartizione spese condominiali e art 1123 cc"), le spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni, per le innovazioni deliberate a maggioranza e per i servizi nell'interesse comune vanno suddivise in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascun condomino; nel caso, invece, si tratti di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all'uso che ciascuno può farne.
La solidarietà tra venditore e acquirente
Dice infatti l'art. 63 del Codice che:
Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.
I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini.
In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.
Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.
Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.
Pagamento delle spese straordinarie in condominio, a chi compete?
per esempio quelle relative all'ascensore o ad altre parti comuni utilizzate in modo differente dai singoli condomini.
Un caso particolare è quello che riguarda le spese straordinarie in caso di vendita dell'appartamento.
In tal caso le spese straordinarie possono creare confusione: il nuovo proprietario potrebbe ritrovarsi a pagare interventi approvati prima che la compravendita andasse a buon fine.
Chi paga le spese straordinarie in caso di compravendita?
Sulla base di quanto sopra potrebbe pertanto accadere che la deliberazione attraverso la quale sono state disposte delle lavorazioni straordinarie all'immobile sia risalente nel tempo, mentre la ripartizione potrebbe intervenire successivamente, quando magari l'immobile è venduto da diversi anni.
In un simile scenario il venditore non può ritenersi liberato dall'obbligazione o invocare l'art. 63 cc e non può pertanto ritenersi obbligato solamente per l'annualità precedente alla vendita e per quella successiva.
Come abbiamo detto, infatti, l'obbligo di partecipazione alle spese condominiali per i lavori straordinari sulle parti comuni insorge nel momento in cui viene deliberata la realizzazione dei lavori stessi e non con le successive deliberazioni di ripartizione delle spese.
