Spese personali in condominio, cosa sapere

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Le spese personali non possono essere approvate in assemblea

Può capitare che l'assemblea condominiale approvando il rendiconto annuale vi faccia rientrare, oltre alle spese condominiali vere e proprie (cioè quelle relative alla gestione, conservazione e manutenzione della cosa comune), anche le spese personali addebitate ai singoli condomini.

Ciò che emerge dalla giurisprudenza è che l'assemblea condominiale non può approvare le spese personali, di natura individuale, imputandole al singolo condomino.
L'assemblea ha infatti esclusivamente il potere di deliberare le spese condominiali riguardanti il condominio e da ripartire tra i singoli secondo le tabelle millesimali e i criteri dettati dal regolamento e/o dalla legge.

Proviamo a capirne qualcosa in più partendo dall'origine della questione.

Cosa si intende per spese personali dei condòmini?

Per "spese personali" solitamente s'intendono quelle relative alle spese fatte dal condominio in favore di un condomino.

Quali sono queste tipologie?

Esempi di tali tipologie di spese sono i seguenti:

  • Spese postali per invio raccomandate
  • Costi per il registro di anagrafe condominiale, nel caso in cui il condomino non fornisca all'amministratore i dati necessari al censimento del proprio appartamento
  • Costi per cancelleria e/o fotocopie
  • Spese legali non liquidate in un provvedimento giudiziario.


Sembra chiaro subito che le stesse non afferiscono a costi relativi alla gestione dei beni comuni e, conseguentemente, non possono essere deliberate dall'assemblea.
L'esempio più ricorrente è quello relativo alle spese legali: l'amministratore agisce giudizialmente nei confronti del condomino moroso rivolgendosi ad un avvocato, e addebita al condomino le spese legali.
Un altro esempio è quello in cui il condominio addebita al singolo le spese personali a titolo di sanzione per una violazione del regolamento condominiale oppure di riparazione di un bene condominiale danneggiato.
Ebbene, la giurisprudenza ha più volte chiarito che l'assemblea condominiale non può approvare le spese personali, di natura individuale, imputandole al singolo condomino.
L'assemblea ha infatti esclusivamente il potere di deliberare le spese condominiali, riguardanti il condominio e da ripartire tra i singoli secondo le tabelle millesimali e i criteri dettati dal regolamento e/o dalla legge.

Come gestire le spese personali nel condominio? 

Partiamo dal presupposto principale, che riguarda i poteri dell'assemblea, ovvero che l'assemblea condominiale non può deliberare spese personali.
Secondo la giurisprudenza, aldilà della fondatezza o congruità delle somme richieste al singolo condomino, esula dai poteri della assemblea procedere all'approvazione ed imputazioni di spese individuali che non attengano alla gestione comune. Non rientra tra le prerogative assembleari quelle di addossare ai condomini, fantomatiche spese di natura personale, posto che l'assemblea non può farsi giustizia da sé.

Per maggiori dettagli sui poteri dell'assemblea consulta l'approfondimento "I compiti dell'assemblea condominiale secondo l'art. 1135 c.c.".

Per esempio, ove si tratti di spese postali relative a incombenze di interesse comune (i costi delle raccomandate relative alla convocazioni di assemblea), le stesse devono essere ripartite per millesimi e devono trovare riscontro  contabile nel rendiconto e nella relativa ripartizione.
La delibera dell'assemblea condominiale che approvi le spese personali, imputate al singolo condomino, non rientra tra i poteri di tale organo collegiale: l'assemblea non ha infatti il potere di imputare al singolo condomino una  determinata spesa senza che questa sia accettata e riconosciuta espressamente dall'interessato.
L'assemblea può solo deliberare sulle spese inerenti la gestione, manutenzione e conservazione dei beni comuni condominiali.

Cosa fare se ci si trova in presenza di delibere assembleari su spese personali? 

E' prevista la nullità delle delibere assembleare per spese personali. È affetta da nullità la deliberazione dell'assemblea condominiale che incida sui diritti individuali di un condomino, come quella che ponga a suo totale carico le spese del legale del condominio per una procedura iniziata contro di lui, in mancanza di una sentenza che ne sancisca la soccombenza.
L'addebito di tali spese, infatti, esorbiterebbe dai poteri dell'assemblea, per come enucleati dall'art. 1135 Cc, e comporterebbe anche la violazione dell'art. 1123 codice civile, in considerazione del fatto che tali spese devono essere necessariamente sostenute dall'intero condominio e, quindi, ripartite tra tutti i condòmini in ragione dei millesimali di proprietà di ciascuno.
E' previsto infatti che l'assemblea non possa farsi giustizia da sé e richiedere, quindi, somme di danaro o altre prestazioni che non riguardano beni comuni.
La Cassazione ha avuto modo di precisare che tale nullità può essere fatta valere dallo stesso condomino che abbia partecipato all'assemblea e anche quando questi abbia espresso voto favorevole alla deliberazione, ove con tale voto non si esprima l'assunzione o il riconoscimento di una sua obbligazione.
L'art. 1135 codice civile non conferisce alla assemblea il potere di incidere sui diritti dei singoli condomini, addebitando ad essi costi che non ineriscono alla gestione e conservazione delle cose comuni.

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Lunedì, 20 Gennaio 2020

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