Spese condominiali non pagate. Cosa succede nella pratica?

Come comportarsi in caso di spese condominiali non pagate?

In quasi tutti i condomini una parte delle quote condominiali non viene versata. Ciò è causato da diversi motivi, tra cui sicuramente la precarietà che oggi vivono le famiglie italiane, e questo spesso si traduce nel mancato pagamento delle spese condominiali.

Oggi circa il 20-25% delle famiglie che vivono in condominio riscontri oggi un problema nel pagamento delle spese condominiali, dato che trova riscontro in un raddoppio, negli ultimi anni, delle vertenze legali legate al mancato pagamento di tali spese.

Obbligo di contribuzione delle spese, cosa dice la legge?

In materia condominiale la legge specifica che tutti i condòmini hanno l'obbligo di partecipare alle spese necessarie alla conservazione ed alla manutenzione delle parti e dei servizi comuni (scale, tetto, ascensore, giardino comune, ecc.).

Le spese condominiali per le parti comuni dell'edificio sono sostenute dai condomini in proporzione ai millesimi posseduti da ciascuno, a meno che il regolamento non preveda diversamente. Per maggiori chiarimenti sulla ripartizione delle spese condominiali, ne abbiamo parlato nell'articolo Ripartizione delle spese condominiali e art.1123 cc.

Stabilito ciò, nessun condòmino può sottrarsi al pagamento delle spese condominiali (art. 1118 C.C.), neppure se un bene o un servizio (ad es. l'ascensore) risultasse difettoso o non funzionante. 

Ciò che spetta al condòmino, di fronte ad un bene o servizio non funzionante, è esclusivamente il diritto dello stesso di chiederne all'amministratore la riparazione o la sostituzione, o in casi estremi la possibilità di agire per ottenere il risarcimento degli eventuali danni subiti. 

Come verificare e approvare le spese condominiali?

Le spese condominiali sostenute devono essere debitamente documentate (fatture, ricevute, scontrini, estratto conto bancario, preventivi, contratti con fornitori, ecc.) e sottoposte dall'amministratore all'approvazione dell'assemblea.

Può capitare che ci siano delle spese poco chiare per i condòmini Se ci sono spese poco chiare i condòmini possono fare le opportune verifiche, prendere visione e fare fotocopie dei documenti giustificativi di spesa, chiedere spiegazioni all'amministratore e perfino nominare un revisore per verificare la contabilità del condominio.

Cosa spetta al condòmino moroso?

Rispetto al condòmino moroso il regolamento di condominio fissa i termini per il versamento delle quote, nonché gli interessi di mora e eventuali sanzioni per i ritardi.

Può capitare che il regolamento esistente non si esprima al riguardo, in tal caso sarebbe l'assemblea dei condòmini a decidere.

Come già detto in precedenza, qualunque sia lo stato economico del condomino, quest'ultimo non può in alcun modo esimersi dal pagamento delle spese. 

In casi di particolare difficoltà può richiedere una temporanea dilazione delle scadenze di pagamento e/o un'ulteriore rateizzazione delle quote dovute al condominio. Della morosità abbiamo già parlato nell'articolo Condòmini morosi, nuove regole

Cosa deve fare l'amministratore?

In presenza di situazioni di morosità da parte di uno o più condomini, è compito dell'Amministratore provvedere alla riscossione inviando a ciascuno una lettera di sollecito pagamento delle quote condominiali mediante raccomandata con ricevuta di ritorno.

Può capitare che il sollecito non sortisca alcun effetto, allora l'Amministratore del condominio può chiedere al Tribunale l'emissione di un decreto ingiuntivo che è immediatamente esecutivo per legge e per questo consente di procedere con il pignoramento dei beni del condomino moroso.

L'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso (art. 1129 Cod. Civ.). Il non agire rispetto a situazioni di spese condominiali non pagate può essere motivo di revoca, ne abbiamo parlato nell'articolo Come revocare l'amministratore di condominio per giusta causa?

L'Amministratore non può agire per la riscossione contro l'inquilino moroso, bensì nei confronti del proprietario dell'immobile. E' chiaro che quest'ultimo avrà poi il diritto di rivalsa nei confronti del proprio inquilino per quanto pagato al condominio.

Cosa accade se l'immobile è stato venduto

Può capitare che il proprietario dell'unità immobiliare sia cambiato nel tempo.

In tale situazione rispondono di eventuali debiti nei confronti del condominio sia l'acquirente che il venditore.

E' importante, quindi, prima di acquistare un appartamento sito in un condominio, che l'acquirente verifichi sempre che il venditore abbia regolarmente pagato tutte le spese condominiali fino alla data del rogito.