Regolamento condominiale: la disciplina delle parti comuni

Così recita l'art. 1117 c. c.:

Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

• tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune;
• le aree destinate al parcheggio nonché i locali per i servizi in comune;
• le opere, le installazioni e i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune.

Nella prima categoria disciplinata dal codice civile rientrano i beni comuni necessari per l'esistenza del condominio, quindi il suolo, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri, le travi portanti, i tetti, i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate.

Nella seconda categoria rientrano tutti i beni comuni di pertinenza, ovvero la portineria (incluso l'alloggio del portiere), la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati all'uso comune.

Nella terza categoria rientrano i beni comuni accessori, ovvero ascensori, pozzi, cisterne, impianti idrici e fognari, sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva (anche da satellite o via cavo).

Secondo l'art. 1118 c. c., il condomino non può rinunciare ai diritti sui beni comuni e non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la loro manutenzione e conservazione.

Ciascun condomino può servirsi delle cose comuni e può apportare a proprie spese le modifiche necessarie per il miglior godimento del bene, a patto che non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri un pari godimento. Inoltre, il condomino in questione ha il dovere di non pregiudicare la stabilità, la sicurezza e il decoro dell'edificio condominiale.

L'art. 1118 c.c. stabilisce che il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene. Se invece questo valore non è precisato nel titolo, il diritto spettante a ciascun condomino sulle parti di proprietà comune sarà determinato dal valore dell'unità immobiliare espresso in millesimi.

Nei prossimi articoli saranno analizzati i diritti e i doveri di ciascun condomino sulle parti comuni oggetto di maggior interesse.