Quorum assemblea condominio, le novità
Quando si parla di quorum d'assemblea condominio ci si riferisce tanto ai quorum costitutivi (utili alla validità dell'assemblea) quanto ai quorum deliberativi (utili alla validità delle singole deliberazioni assembleari).
La riforma del condominio (legge n. 220/2012), ha ridefinito diversi aspetti della gestione condominiale e dell'assemblea, soprattutto le regole di convocazione e svolgimento (ne abbiamo parlato in "Convocazione assemblea condominiale, come procedere?"), nonché le maggioranze necessarie.
Analizzeremo i cosiddetti quorum d'assemblea condominio, ovvero le maggioranze necessarie per costituire regolarmente l'assemblea e quindi per poter deliberare.
Prima dell'entrata in vigore della riforma del condominio il primo, secondo e terzo comma dell'articolo 1136 c.c., che disciplinano i quorum d'assemblea condominio, recitavano:
L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi come valore dell'edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un totale di voti che pari alla maggioranza degli partecipanti e almeno la metà dei millesimi dell'edificio.
Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo dei millesimi dell'edificio.
Facciamo un esempio per capire come sono cambiate le cose con la riforma. Riferiamoci ad un caso pratico, un condominio con 30 partecipanti.
Cosa accadeva prima della riforma per i quorum d'assemblea condominio?
In 1a convocazione, per poter costituire l'assemblea, era necessario che fossero presenti 20 condòmini (cioè due terzi del totale dei partecipanti) che rappresentassero almeno 667 millesimi (ossia due terzi del valore dell'edificio). In questo contesto sarebbero state valide tutte le deliberazioni assunte con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti (dieci nell'esempio) e della metà dei millesimi (quindi 500 e non 501).
In 2a convocazione non c'era alcun quorum d'assemblea condominio, ma solamente quelli deliberativi nella misura indicata dal terzo comma (ad eccezione di maggioranze particolari richieste da legge).
Cosa è cambiato con la riforma per i quorum d'assemblea condominio?
Dopo l'entrata in vigore della riforma la situazione è in parte cambiata. I nuovi comma dell'art. 1136 c.c. recitano:
L'assemblea in 1a convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini pari ai due terzi del totale millesimale dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del totale dei millesimi calcolati dell'edificio.
Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.
La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.
Riprendiamo l'esempio fatto sopra (condominio con 30 partecipanti), per il quale in prima convocazione il quorum costitutivo è pari a 16 condomini (la maggioranza dei partecipanti e non più i due terzi dei condòmini) e 667 millesimi (2/3 del totale dei millesimi dell'edificio), sparendo il doppio riferimento ai 2/3.
I quorum d'assemblea condominio di prima convocazione restano invariati, cioè maggioranza degli intervenuti ed almeno 500 millesimi.
La vera novità ha riguardato i quorum d'assemblea condominio per la seconda convocazione ed è stata l'introduzione di un quorum costitutivo; un terzo dei condomini (per l'esempio di cui sopra almeno 10) e 333 millesimi; prima della legge n. 220, come si è visto per la seconda convocazione non erano previsti quorum costitutivi.
Tale novità ha fatto il paio con l'abbassamento dei quorum deliberativi, almeno per la parte riguardante "le teste": dal 18 giugno 2013 in un condominio di 30 condomini, per approvare il rendiconto in seconda convocazione è sufficiente il voto favorevole di 10 condomini che rappresentino 333 millesimi.
La verifica dei quorum d'assemblea condominio (costitutivi e deliberativi) è rimessa al presidente dell'assemblea, al momento della costituzione dell'assemblea e ad ogni votazione. Nel computo dei quorum, infine, devono essere sempre considerati alla stregua dei condòmini presenti personalmente, quelli che hanno rilasciato delega, quindi se in assemblea sono presenti fisicamente tre condòmini e tre delegati, il totale del valore è 6.
