Locatore e locatario, tutto quello che c'è da sapere

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Cosa si intende con i termini locatore e locatario?

Partiamo dalla definizione del diritto.
In diritto si definisce "locatore" (o parte locatrice) la parte contrattuale che concede un bene in locazione, in contrapposizione all'altra parte contrattuale, il "locatario" (o conduttore o parte conduttrice) ovvero colui che riceve questo bene.
Fatto questo preambolo possiamo affermare che quando si affitta un appartamento o qualsiasi altro tipo di proprietà, avviene un accordo tra locatore e conduttore.
Proviamo ad approndire l'argomento.

Chi è il locatore?

Quando si parlare di locatore, si fa riferimento al proprietario della proprietà presa in affitto.
Secondo l'art 1576 c.c., al locatore spettano tutte le spese relative alle riparazioni necessarie, a parte quelle di piccola manutenzione che sono a carico dell'inquilino.
Di conseguenza il locatore deve intervenire soltanto nel in cui ci sia bisogno di una manutenzione straordinaria.

Chi è il locatario?

Quando si parla di locatario o conduttore, invece, si fa riferimento proprio all'inquilino.
A suo carico, secondo la L. 392/78, devono essere tutte le spese inerenti alla pulizia, alla fornitura dell'acqua, del riscaldamento, dell'energia elettrica e del condizionamento dell'aria.
Ma non solo. Il conduttore deve occuparsi anche dello spurgo delle latrine e dei pozzi neri e del funzionamento e della manutenzione dell'ascensore.
In quanto al servizio di portineria, è a carico del conduttore al 90% a meno che le pari abbiamo deciso di optare per una percentuale inferiore.
Da quanto detto si evince come conoscere il significato di locatore e conduttore sia fondamentale per leggere in maniera corretta il contratto di locazione e comprendere con esattezza quali sono i diritti e i doveri di tali figure.
Il locatario può essere anche citato come conduttore nel contratto di affitto (l'uno è sinonimo dell'altro).

Obblighi del locatore

Il primo obbligo che incombe sul locatore, ai sensi dell'art. 1575 c.c., è quello di consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione.
Nello specifico:

Vizi gravi
Il codice civile dispone a tal riguardo che:
  • Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili. Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere, senza colpa, ignorato i vizi stessi al momento della consegna (art. 1578 c.c.);
  • Il patto con cui si esclude o si limita la responsabilità del locatore per i vizi della cosa non ha effetto, se il locatore li ha in malafede taciuti al conduttore, oppure se i vizi sono tali da rendere impossibile il godimento della cosa (art. 1579 c.c.);
  • Se i vizi della cosa o di parte notevole di essa espongono a serio pericolo la salute del conduttore o dei suoi familiari o dipendenti, il conduttore può ottenere la risoluzione del contratto, anche se i vizi gli erano noti, nonostante qualunque rinunzia (art. 1580 c.c.).

Mantenimento della cosa locata
Il locatore è tenuto a mantenere la cosa locata in stato da servire all'uso convenuto (cfr. art. 1575 c.c.). Nello specifico, secondo l'art. 1576 c.c., il locatore è tenuto a eseguire tutte le riparazioni necessarie, fatte salve solo quelle di piccola manutenzione, che sono a carico del conduttore; a meno che le parti non raggiungano un accordo diverso, a quest'ultimo spetterà accollarsi anche spese di conservazione e di ordinaria manutenzione qualora la locazione abbia ad oggetto una cosa mobile. Allorché, poi, si presenti la necessità di effettuare delle riparazioni, ove eccedano l'ordinaria amministrazione, di regola il locatario dovrà semplicemente avvisare il locatore (cfr. art. 1577 c.c.).
Per ulteriori informazioni sulla ripartizione delle spese ne abbiamo parlato nell'articolo Ripartizione Spese Condominiali.

Divieto di innovazioni
Il codice prevede, da un lato, il divieto per il locatore di compiere sulla cosa innovazioni che diminuiscano il godimento da parte del conduttore e, dall'altro lato, che le riparazioni urgenti possano essere eseguite direttamente dallo stesso, salvo rimborso da parte del proprietario, purché gliene sia data contestuale comunicazione. A tal riguardo, il legislatore impone al conduttore di tollerare le eventuali riparazioni che non possano essere rimandate a un momento successivo rispetto alla scadenza del contratto; se, però, l'esecuzione delle riparazioni medesime si protrae per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del corrispettivo, proporzionata all'intera durata delle riparazioni stesse e all'entità del mancato godimento. 
A tutela, infine, delle legittime esigenze abitative del locatario, a prescindere dalla durata della locazione, se l'esecuzione delle riparazioni rende inabitabile quella parte dell'immobile in cui vivono il conduttore e la sua famiglia, il medesimo può ottenere lo scioglimento del contratto, sulla base di una prudente valutazione delle circostanze da parte del giudice (cfr. art. 1584 c.c.).

Pacifico godimento della cosa
Il locatore, infine, deve assicurare al conduttore il pacifico godimento della cosa durante tutto l'arco temporale della locazione; meritano attenzione, in proposito, le regole dettate dagli articoli 1585 e 1586 del codice civile, dedicati, rispettivamente, alle molestie di terzi idonee a diminuire l'uso o il godimento del bene e alle pretese avanzate da chi ritiene, a torto o a ragione, di avere acquistato dei diritti sulla cosa locata.

Obblighi del locatario (conduttore)

Il locatore deve intervenire con il proprio contributo economico nelle opere di manutenzione ordinaria e straordinaria.
Le principali obbligazioni del conduttore, ai sensi dell'art. 1587 e ss. del codice civile, sono:

  • prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia (cfr. art. 1176 c.c.) nel servirsene per l'uso determinato nel contratto o per l'uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze (con il divieto, pertanto, di mutare la destinazione pattuita o quella insita nella natura della res medesima),
  • nonché far pervenire al locatore il corrispettivo nei termini convenuti (come si approfondirà in prosieguo, si tratta del canone di locazione, anche detto comunemente "affitto", "pigione" o simili). 

Nel rinviare agli artt. 1588 e 1589 c.c. circa le regole in caso di perdita o deterioramento della cosa (a seconda che la causa sia imputabile al conduttore o meno) e agli artt. 1592 e 1593, rispettivamente, per le ipotesi di miglioramenti e di addizioni apportati dal conduttore al bene durante la locazione, è interessante approfondire quanto disposto dall'art. 1590 in merito all'obbligo di restituzione.

La riconsegna della cosa al locatore
Il conduttore è tenuto a riconsegnare la cosa al locatore "nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto". Il codice, poi, introduce la presunzione relativa (ossia da intendersi salvo prova contraria) della ricezione della cosa "in buono stato di manutenzione", da parte del conduttore per l'evenienza che le parti abbiano omesso si redigere la suddetta descrizione.

La legge prevede anche l'eventualità che il bene locato, al momento della presa in consegna da parte del conduttore, presenti vizi "che ne diminuiscano in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito" (art. 1578 c.c.). Se non si tratta di vizi conosciuti o facilmente riconoscibili, il conduttore potrà chiedere la risoluzione del contratto nonché il risarcimento del danno nel caso i vizi siano scoperti in un momento successivo (vizi sopravvenuti: art. 1582 c.c.).

Sublocazione, cessione e successione

La sublocazione è un argomento molto delicato sul quale il legislatore si è espresso in merito. Il conduttore non può sublocare totalmente l'immobile, ma soltanto una parte di esso (a meno che tutto ciò non sia stato vietato esplicitamente nel contratto).
In tal caso deve però in questo caso dare una comunicazione preventiva al locatore, inviando una lettera raccomandata, nella quale deve indicare il subconduttore, la durata del contratto e quali stanze ha deciso di sottoporre a sublocazione.
Nei diritti dell'inquilino non vi è la possibilità di cedere il contratto a terze persone, se il locatore non dà il proprio consenso. Se il conduttore viene a mancare nel periodo di durata del contratto di locazione, un'altra persona legata al conduttore può subentrare nella precedente posizione contrattuale. È il caso della successione del contratto.
Alla morte del conduttore gli possono succedere il coniuge, il convivente, gli eredi e i parenti con lui conviventi.
La successione del contratto avviene anche quando si verificano delle vicende che modificano lo stato matrimoniale o quello di convivenza del conduttore.
Nell'eventuale separazione giudiziale o divorzio, nel contratto può succedere l'altro coniuge, se il giudice attribuisce a quest'ultimo il diritto di abitare nella casa familiare.
Nella separazione consensuale o nella separazione di fatto, al conduttore può succedere l'altro coniuge il convivente, se i due si accordano in questo modo.
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