La partecipazione del conduttore all’assemblea. Quando è possibile?

​La legge (art. 10, legge 27 luglio 1978, n. 392 - cd. legge dell'equo canone) disciplina poi espressamente la facoltà del conduttore di un'unità immobiliare in condominio, si tratti di un ufficio, un locale commerciale, un'abitazione civile o anche di un semplice box auto, di intervenire alle riunioni dell'organo assembleare.

Nello specifico la norma prevede infatti che:

"Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria. Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni" (commi 1 e 2).

In virtù della menzionata disposizione, il conduttore ha quindi:

- diritto di partecipazione e di voto, in luogo del proprietario dell'unità concessa in locazione, in quelle assemblee che hanno all'ordine del giorno la decisione su questioni riguardanti le modalità di gestione del servizio di riscaldamento e di condizionamento dell'aria;

- diritto di intervento, senza diritto di voto, nelle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni.

La norma in questione dà luogo, come pacificamente assunto in dottrina e giurisprudenza, ad una sorta di assemblea condominiale allargata, per le materie indicate, alla partecipazione dei conduttori, i quali, su queste, deliberano in luogo dei condomini-proprietari.

Si rimarca peraltro un aspetto essenziale: la sostituzione legale (del condomino-locatore con il conduttore) avviene soltanto all'atto della votazione delle delibere, ma non riguarda, in altri termini, il processo di regolare costituzione dell'assemblea.

Ad eccezione dell'ipotesi in cui l'argomento da deliberare riguardi il servizio di riscaldamento, le maggioranze normativamente prescritte, in termini di intervenuti e valore millesimale, dovranno essere calcolate facendo esclusivo riferimento al condomino-locatore; qualora quest'ultimo non sia presente, i conduttori non andranno comunque inclusi nel computo.