La natura del regolamento condominiale

Quante nature di regolamento condominiale sono previste? 

• ​Contrattuale o negoziale, incluso nell'atto di compravendita dell'abitazione;
  
• ​Assembleare o ordinario, in questo caso deve essere approvato con la maggioranza stabilita dall'art. 1136 del codice civile, ovvero con un numero di voti che rappresenta la maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno la metà del valore dell'edificio;
  
• ​Giudiziale, quando l'assemblea non riesce a giungere alla formazione di un regolamento condominiale o l'amministratore non provveda alla convocazione dell'assemblea richiesta a tale fine dal singolo condomino. In questo caso la delibera del giudice si sostituirà a quella assembleare e il regolamento condominiale avrà validità per tutti i condòmini.

La differenza tra i tre tipi di regolamento è lungi dall'essere solo nominale, ma si estende anche al suo contenuto.

Difatti, secondo l'elaborazione giurisprudenziale, gli ordinari regolamenti condominiali, approvati secondo l'art. 1138, comma 4, c.c., dalla maggioranza dei partecipanti, non possono importare limitazioni delle facoltà comprese nel diritto di proprietà dei condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà.
Se i regolamenti invece limitano i diritti dei singoli condomini sulle rispettive proprietà o sulle parti comuni, ampliano i poteri di uno o più condomini o attribuiscono a uno o più di essi maggiori diritti, dovranno avere necessariamente natura contrattuale ed essere quindi approvati all'unanimità 

"dovendo necessariamente rinvenirsi nella volontà dei singoli la fonte giustificatrice di atti dispositivi incidenti nella loro sfera giuridica" (Cass. n. 3705/2011). 

I regolamenti giudiziali, infine, si hanno qualora non si riesca a pervenire alla formazione del regolamento in sede assembleare e si ricorra quindi all'autorità giudiziaria affinché sia la stessa a provvedere. 

In ogni caso, come visto, le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultanti dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, né contenere clausole in contrasto o derogatorie alle disposizioni di legge, il cui elenco è espressamente indicato nell'art. 1138 c.c. e nell'art. 72 disp. att. c.c.

La differenza fondamentale tra il regolamento condominiale contrattuale da un lato e quello assembleare o giudiziale dall'altro lato è che in questo secondo caso le clausole approvate possono essere esclusivamente regolamentari, ovvero rivolte a disciplinare l'utilizzo delle cose comuni e non possono limitare i diritti e le facoltà dei condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà. 

Il regolamento condominiale di natura contrattuale, invece, può prevedere delle limitazioni ai diritti dei condomini sia relativamente alle parti comuni sia relativamente alle parti di esclusiva proprietà e sempre nell'interesse comune. In ogni caso, vale il principio secondo cui il regolamento condominiale contrattuale non può intaccare i diritti dei condomini così come risultanti dagli atti di acquisto nelle unità abitative né può modificare le disposizioni di legge indicate nell'art. 1138 c. c.
L'esempio classico è quello delle deroghe alla ripartizione delle spese condominiali. 

Così un regolamento contrattuale potrà prevedere che le spese per la manutenzione delle scale debbano essere suddivise in parti uguali non sulla base dell'art. 1124 c.c.

Regolamento di condominio contrattuale, tutto quello che c'è da sapere

​Per definizione il regolamento contrattuale è quell'accordo intercorrente tra tutti i condòmini.
Esso può essere predisposto dall'originario unico proprietario dell'edificio (es. il costruttore) e sottoscritto dai condomini al momento dell'acquisto delle unità immobiliari, oppure essere redatto e sottoscritto da tutti i partecipanti al condominio in un momento successivo. La prima ipotesi è quella più ricorrente.
Per essere valido, il regolamento contrattuale deve essere sottoscritto da tutti i partecipanti al condominio o quanto meno accettato da parte di tutti quanti attraverso un richiamo espresso contenuto nell'atto d'acquisto.

Qual è la natura del regolamento contrattuale?
Secondo la Cassazione,

"Quale che ne siano il meccanismo di produzione ed il momento del suo venire in essere come atto efficace (dati su cui la dottrina non è concorde), si configura, dal punto di vista strutturale, come un contratto plurilaterale, avente, cioè, pluralità di parti e scopo comune" (Cass. 21 maggio 2008 n. 12850).

Trattandosi di un contratto, questo tipo di regolamento può contenere norme limitatrici dei diritti dei singoli sulle parti di proprietà comune (es. divieto assoluto di modificazione del decoro dell'edificio) o esclusiva (es. divieto destinazione unità immobiliari ad uso ufficio) (cfr. Cass. 19 ottobre 1998 n. 10335). Vista la particolare incidenza di queste clausole sui diritti individuali, è stato affermato che:

"Le restrizioni alle facoltà inerenti alla proprietà esclusiva contenute nel regolamento di condominio di natura contrattuale, devono essere formulate in modo espresso o comunque non equivoco in modo da non lasciare alcun margine d'incertezza sul contenuto e la portata delle relative disposizioni (Cass. n. 23 del 07/01/2004). Trattandosi di materia che attiene alla compressione di facoltà normalmente inerenti alle proprietà esclusive dei singoli condomini, i divieti ed i limiti devono risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro, non suscettibile di dar luogo a incertezze e non possono quindi dar luogo ad un'interpretazione estensiva delle relative norme" (Cass. 20 luglio 2009 n. 16832).

Un regolamento di origine contrattuale, o meglio le clausole contenute in un simile regolamento possono essere modificate con tali maggioranze se il loro contenuto non incide sui diritti dei singoli su beni comuni o di proprietà esclusiva. In ogni caso il regolamento condominiale deve avere forma scritta, come forma scritta devono avere tutte le modificazioni (cfr. Cass. SS.UU. 30 dicembre 1999 n. 943).

Come verificare se un regolamento è di tipo contrattuale?

Se un regolamento ha origine e natura contrattuale e contiene elementi utili a costituire servitù o altri diritti reali (es. uso esclusivo del lastrico solare), quasi certamente si avrà avuto cura di trascriverlo presso la conservatoria dei pubblici registri immobiliari. Così facendo, infatti, i diritti reali costituiti con quell'atto sono opponibili a terzi, quali ad esempio possono essere i compratori delle unità immobiliari successivi agli originari acquirenti.
Se un regolamento è trascritto presso la conservatoria dei pubblici registri immobiliari (e tale fatto è verificabile partendo dal carteggio condominiale per finire con una visura presso gli uffici dell'agenzia del territorio, ormai incorporati nell'agenzia delle entrate) possiamo stare certi che esso è contrattuale, che contiene atti costitutivi di determinati diritti (cfr. art. 2645 c.c.) e che dev'essere sempre rispettato da tutti i condomini. Così non fosse la situazione diverrebbe obiettivamente più difficoltosa.
Il motivo è quello specificato dall'art. 1372, terzo comma, c.c. a mente del quale

"Il contratto non produce effetto rispetto ai terzi che nei casi previsti dalla legge".

Se il regolamento contrattuale non è trascritto e non è menzionato nei contratti di compravendita può vincolare solamente chi lo accetta espressamente.