Il regolamento condominiale (art.1138 c.c.)

Il regolamento condominiale (art.1138 c.c.), cosa c'è da sapere

ll legislatore non fornisce una definizione univoca del regolamento, né la riforma del condominio (legge 220/2012) ha provveduto ad apportare contributi specifici in materia.

La disciplina del regolamento condominiale è contenuta nell'art. 1138 c.c. nonché, in parte, negli artt. 68, 69 70, 71 e 72 disp. att. c.c. 

In particolare, il codice civile individua i casi in cui esso è obbligatorio e il contenuto che deve avere.

Il primo comma dell'articolo 1138, infatti, dispone che 

"quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione".

Modalità di approvazione e limiti del regolamento condominiale

​I commi successivi al primo, invece, si occupano di fissarne le modalità di approvazione e i limiti del regolamento condominiale.

Quando si parla di regolamento condominiale si deve pensare ad una sorta di statuto. In tal senso dottrina e giurisprudenza sono concordi nel ritenere che

"il regolamento di condominio, quali ne siano l'origine ed il procedimento di formazione e, quindi, anche quando abbia natura contrattuale, si configura, in relazione alla sua specifica funzione di costituire una sorta di statuto della collettività condominiale, come atto volto ad incidere con un complesso di norme giuridicamente vincolanti per tutti i componenti di detta collettività, su un rapporto plurisoggettivo concettualmente unico ed a porsi come fonte di obblighi e diritti non tanto per la collettività come tale, quanto, soprattutto, per i singoli condomini" (Cass. 29 novembre 1995 n. 12342).

La legge descrive quindi il regolamento condominiale come lo statuto convenzionale del condominio che disciplina l'uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese condominiali, la tutela del decoro dell'edificio e l'amministrazione dello stesso.

Quali ne siano l'origine e la formazione, ogni amministratore deve tenere a mente questo aspetto per valutare natura e contenuto del regolamento e quindi le maggioranze necessarie per la sua approvazione e revisione.

L'approvazione di un regolamento condominiale è un fatto autonomo, che non sussiste automaticamente con il sorgere del condominio.

Disciplinato dall'art. 1138 del c. c. (oltre che dagli artt. 68, 69, 70, 71, 72 disp. att. c. c.), il regolamento condominiale è obbligatorio quando il numero dei condòmini è superiore a 10. I soggetti a cui spetta il dovere di formulare il regolamento sono i singoli condòmini e non i venditori delle unità abitative.
L'art. 1138 c. c. recita

"Quando in un edificio il numero dei condòmini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione."

Nei casi in cui il numero dei condòmini fosse pari a 10, l'approvazione del regolamento diviene facoltativa e sono gli stessi condomini a decidere liberamente se adottarlo o meno.
Affinché sia valido, il regolamento condominiale (così come le sue successive modifiche) deve essere redatto in forma scritta.

La riforma entrata in vigore nel 2013 ha introdotto l'obbligo, affinché il regolamento condominiale sia valido e regolare, di allegarlo al Registro dei verbali delle assemblee, curato dall'amministratore.

Una volta approvato, il regolamento ha validità per tutti i condòmini ed anche per gli eredi e gli aventi causa, che se dissenzienti possono impugnarlo davanti all'autorità giudiziaria entro 30 giorni dalla deliberazione dello stesso.
Il compito di vigilare sull'osservanza e sul rispetto del regolamento condominiale spetta all'amministratore, che in caso di inosservanza del regolamento è legittimato ad agire in giudizio nei confronti del condomino e che può anche irrogare una sanzione pecuniaria, se questo è stato previsto dal regolamento stesso.