Il portiere
Il portiere è una delle figure tipiche di un condominio, ma anche quella più in via di estinzione. I motivi sono spesso legati ai costi che tale servizio comporta, trattandosi di un vero e proprio dipendente del condominio.
Quali sono i compiti del portiere?
Il portiere ha diversi compiti, in quanto possiamo distinguere una serie di attività standard di cui si occupano tutti i portieri e una serie di attività specifiche, che dipendano da contratto. All'interno dei compiti universali si evidenziano:
- La vigilanza e la custodia o la ricezione e distribuzione della posta ordinaria.
- La segnalazione di eventuali infrazioni al regolamento condominiale, che deve a sua volta rispettare.
Tra i compiti specifici può rientrare il servizio di pulizia, che in alternativa può essere affidato anche a ditte esterne.
Esistono dei requisiti per l'alloggio del portiere?
Qualora sia previsto dal contratto l'alloggio deve essere gratuito e costituito da almeno due ambienti, di cui uno adibito a cucina. Gli ambienti diventano tre se la famiglia del custode è composta da almeno quattro persone conviventi, portiere compreso.
Se il contratto non dovesse prevedere l'alloggio il condominio deve comunque mettere a disposizione una guardiola e servizi igienici ai quali accedere direttamente.
Cosa prevedono i contratti di lavoro utilizzati per la figura del portiere?
Il tetto massimo delle ore settimanale da svolgere è stabilito in 48 ore (comprese le ore straordinarie richieste per particolari condizioni), anche quando il portiere usufruisce dell'alloggio di proprietà condominiale. La fascia orario stabilità è dalle 7 del mattino alle 20. Qualora dovessero verificarsi delle richieste maggiori da parte del condominio, è disponibile l'istituto della reperibilità da espletare per un massimo di dodici ore settimanali. Restano chiaramente esclusi da questo conteggio il periodo feriale, le ore del riposo, i giorni festivi.
Come si istituisce la figura del portiere?
L'istituzione del servizio di portineria viene deliberato dall'assemblea di condominio. In seconda convocazione, è necessario il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, che rappresentino almeno 1/3 dei millesimi di proprietà. A quel punto la stessa assemblea delega all'amministratore il compito di scegliere il portiere, assumendolo con il "Contratto collettivo nazionale per i dipendenti da proprietari di fabbricati."
Modalità di revoche dall'incarico e tempistiche
Il condominio può decidere in qualsiasi momento di sopprimere il servizio di portineria e congedare il portiere, anche qualora non sussista la giusta causa per il licenziamento. Per ufficializzare tale scelta è necessario che l'assemblea, in seconda convocazione, si esprima a favore della soppressione con la maggioranza degli intervenuti e almeno 1/3 del valore complessivo dell'edificio.
Tutto questo è valido nel momento in cui il portierato è stato stabilito precedentemente dall'assemblea. Qualora sia il regolamento stesso a prevederlo, la situazione si complica, in quanto occorre modificare il regolamento con il voto della maggioranza degli intervenuti all'assemblea e almeno la metà del valore dell'edificio.
A seconda del contratto applicato, possono variare i tempi di preavviso.
Per l'art. 114 del Ccnl Confedilizia, la decisione va comunicata per iscritto con un anticipo di 12 mesi: se il portiere usufruisce dell'alloggio, è obbligato a riconsegnarlo allo scadere del termine di preavviso. Quest'ultimo si riduce a 6 mesi se al portiere è stato applicato il contratto sottoscritto da Federproprietà-Confappi e altri.
Come cambia il licenziamento per negligenze nell'operato?
Il licenziamento può essere anche conseguente a comportamenti negligenti del lavoratore (previsti sia nel contratto collettivo sia in quello individuale) o a gravi inadempienze.
In questi casi, seguendo la procedura prevista dall'art. 2 della legge n. 108/1990, l'amministratore di condominio, previa autorizzazione dell'assemblea che delibera con le maggioranze ordinarie, comunica per iscritto al dipendente la volontà di licenziarlo, indicando il preavviso. Ricevuta la comunicazione, il portiere ha 15 giorni di tempo per chiedere i motivi del licenziamento. A sua volta il condominio può rispondere entro 7 giorni e sempre per iscritto.
E' possibile affittare o vendere l'alloggio del portiere?
L'art. 1117 del Codice civile riportante "Parti comuni dell'edificio", a proposito dei locali adibiti a portineria e alloggio del portiere, li definisce "di proprietà comune". Una volta dismesso il servizio di portineria, l'alloggio che ospitava il dipendente resta vacante. Per scongiurarne l'abbandono (ed eventuali spese a vuoto per la manutenzione), ma soprattutto per ottenere un profitto, il condominio può decidere di affittarlo o cederlo a titolo definitivo.
La situazione non è proprio scontata, in quanto trattandosi di una parte comune dell'edificio, per deliberare sulla locazione serve il voto favorevole della metà dei presenti all'assemblea, in possesso di almeno il 50% dei millesimi dell'edificio. Ancora più complesso il discorso relativo alla vendita, per la quale occorre, invece, il voto unanime dei condomini proprietari.
A trattativa conclusa, sia che si tratti di una vendita o di un fitto, gli utili saranno ripartiti in base ai millesimi di proprietà di ogni singolo condomino, a meno che i proprietari non abbiano deciso diversamente, per esempio per la suddivisione in parti uguali.
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