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Quali sono i limiti di applicazione del regolamento condominiale? 

E' importante conoscere il regolamento condominiale, ma allo stesso tempo quelli che sono i limiti del regolamento condominiale.

Con riferimento ai limiti, gli ultimi due commi dell'articolo 1138 chiariscono che il regolamento non può, con le sue norme, menomare in alcun modo i diritti di ciascun condomino quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni.

Questo è quanto si evince dal quarto comma dell'art. 1138, nel quale si pongono ben precisi limiti contenutistici al regolamento condominiale:

Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli artt. 1118 secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137.

 In che termini il regolamento di condominio può avere dei limiti? 

Esiste un confine tra ciò che può essere regolato e non da un regolamento condominiale, di qualunque tipologia esso sia.Di seguito le norme inderogabili che i regolamenti, siano essi assembleari o contrattuali, mai potranno modificare, in quanto proprio per la loro ragion d'essere di interesse pubblico.

  • ​Art. 1118 comma II c.c. impossibilità di rinunciare alle parti comuni;
  • ​Art. 1119 c.c. l'indivisibilità delle parti comuni, a meno che si possa attuare senza incomodo per tutti i signori condomini, e con una delibera adottata all'unanimità;
  • ​Art. 1120 c.c. L'iter per attuare innovazioni sulle parti comuni;
  • ​Art. 1129 c.c.: nomina, revoca ed obblighi dell'amministratore; mentre tali obblighi sono inderogabili, e quindi l'amministratore non può essere esonerato da essi, è tuttavia possibile aumentarli;
  • ​Art. 1131 c.c.: la rappresentanza del Condominio in capo all'amministratore, prevista anche per rendere noto ai terzi quale sia il legale rappresentante della struttura;
  • ​Art. 1132 c.c.. La regolamentazione del dissenso del signor condomino rispetto alle liti;
  • ​Art. 1136 c.c.: le maggioranze previste per l'assemblea di condominio (sia per la costituzione che per la valida deliberazione);
  • ​Art. 1137 c.c.: l'impugnazione della delibera assembleare.


Mentre l'art. 72 disp. att. c.c. prescrive l'inderogabilità delle seguenti norme:

  • ​Art. 63 disp. att. c.c. la disciplina di riscossione delle rette condominiali e la ripartizione degli oneri tra i vecchi e i nuovi proprietari degli immobili;
  • ​Art. 66. disp.att. c.c.: assemblea straordinaria convocata dall'amministratore o dai signori condomini e norme residuali riguardanti la convocazione;
  • ​Art. 67 disp. att. c.c.: il limite massimo delle deleghe in capo ad un singolo signor condomino; la procedura del super-condominio e i legittimati a partecipare all'assemblea in caso di compresenza di diversi legittimati insistenti su un singolo immobile (ad esempio locatori e conduttori);
  • ​Art. 69 disp. att. c.c.. la disciplina delle tabelle condominiali.


Come abbiamo visto i regolamenti condominiali hanno un vasto raggio di azione e vanno compresi a fondo. Tuttavia esistono alcuni limiti invalicabili dai regolamenti condominiali.

I regolamenti non possono, ad esempio, vietare la detenzione di animali domestici in condominio. (Ne abbiamo parlato nell'articolo "Il regolamento condominiale e gli animali")