I criteri di riparto delle spese in condominio
Quali sono i principali criteri di ripartizione delle spese in condominio?
I criteri di riparto delle spese in condominio sono un argomento molto delicato, in quanto uno degli aspetti verso i quali sono più sensibili i condòmini.
I criteri di riparto delle spese in condominio sono disciplinati dal codice civile del 1942 attraverso l'art. 1123, per il quale
"Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione".
L'art. 1123 c.c. individua tre criteri, che consentono una distribuzione diversificata degli oneri anche in relazione al diverso uso delle cose e dei servizi comuni:
- il criterio proporzionale
- il criterio dell'utilizzazione differenziata
- il criterio dell'utilizzazione separata
Il criterio proporzionale nella ripartizione delle spese in condominio
In base al criterio proporzionale le spese sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.
Si tratta di una previsione derogabile, in quanto il regolamento di condominio e/o l'assemblea possono stabilire criteri diversi da quelli rispecchianti i valori delle unità immobiliari; tuttavia, va rimarcato che l'assemblea dei condomini può deliberare una "diversa convenzione" solo all'unanimità, ovvero secondo il normale criterio di ripartizione millesimale in base alla proprietà. Tale criterio fonda sul disposto dell'art. 1118 c.c., il quale prevede che il diritto di ciascun condomino sui beni comuni è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti.
Un esempio di tali tipologie di spesa sono quelle relative all'assicurazione del fabbricato, alle spese di amministrazione, allo stesso onorario dell'amministratore, alla manutenzione generale, ecc.Il criterio dell'utilizzazione differenziata nella ripartizione delle spese in condominio
In base al criterio dell'utilizzazione differenziata
"Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne" (ripartizione in base all'uso) (comma 2).
Il riferimento è a quei beni o servizi comuni che, pur essendo tali, sono funzionalmente destinati a servire i condomini in misura diversa, ovvero ad essere goduti da ciascun partecipante in misura differente rispetto al corrispondente diritto di comproprietà sugli stessi.
Relativamente all'uso, va peraltro chiarito che rileva quello che ciascun condomino può potenzialmente fare delle cose comuni; ad esempio, è innegabile che il proprietario dell'appartamento ubicato all'ultimo piano usi oggettivamente l'ascensore più volte rispetto al proprietario dell'appartamento posto al primo, ma anche se dovesse utilizzare soltanto le scale, sarebbe comunque tenuto a corrispondere le spese per la conservazione e la manutenzione di quel bene comune in ragione del suo diritto di proprietà su quell'unità immobiliare collocata all'ultimo piano.
In sostanza, non ha alcun pregio l'asserito mancato utilizzo, ossia una circostanza del tutto soggettiva e legata alla mera volontarietà della condotta, quanto la relazione oggettiva con il bene o impianto comune posto a servizio dell'unità in proprietà esclusiva.
Il criterio dell'utilizzazione separata o parziaria nella ripartizione delle spese in condominio
L'ultimo criterio di utilizzazione da discutere è il criterio dell'utilizzazione separata o parziaria.
Tale criterio entra in gioco qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, ponendo le spese relative alla loro manutenzione a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità (ripartizione per gruppo ristretto) (comma 3).
Si riconduce alla previsione del comma 3 l'ipotesi del condominio parziale, ossia quella fattispecie che ha luogo nell'ipotesi in cui la proprietà comune di talune cose, impianti o servizi venga attribuita, per legge o per titolo, soltanto ad alcuni dei proprietari dei piani o degli appartamenti che si trovano nell'edificio e non a tutti i condomini: è il caso degli impianti di scarico che siano al servizio di una colonna di appartamenti e non di tutte le colonne di appartamenti dell'edificio, o di scale che conducano solamente ad alcuni appartamenti e non ad altri.
Come chiarito dalla Cassazione,
"i presupposti per l'attribuzione della proprietà comune a vantaggio di tutti i partecipanti vengono meno se le cose, gli impianti ed i ser- vizi di uso comune, per oggettivi caratteri materiali e funzionali, sono necessari per l'esistenza o per l'uso, ovvero sono destinati all'uso o al servizio non di tutto l'edificio, ma di una sola parte o di alcune unità abitative di esso" (Cass. civ., 21 gennaio 2000, n. 651).
Detti criteri vanno considerati come gerarchicamente ordinati, nel senso che il primo è preminente rispetto agli altri.
La riforma della disciplina condominiale ha lasciato praticamente inalterato il sistema appena descritto, ad eccezione dell'estensione della disciplina di cui al successivo art. 1124 c.c., riguardante la ripartizione delle spese per la manutenzione e ricostruzione delle scale, anche all'ipotesi dell'ascensore – come peraltro pacificamente ormai ammesso dalla giurisprudenza.
Che relazione esiste tra i tre criteri?
Si può con sicurezza affermare che gli ultimi due si pongono con un carattere di specialità rispetto al primo per cui a quest'ultimo si farà ricorso solo laddove essi non risultino applicabili. Ad esempio nel caso di riparazione del tetto di copertura si applicherà il criterio generale di riparto delle spese. Quando invece vi sono più fabbricati o più tetti si applicherà il terzo criterio, cioè saranno tenuti al pagamento delle spese solo quei condomini i cui appartamenti sono effettivamente coperti dal tetto per cui si è provveduto alla riparazione.
