Divisibilità delle parti comuni

​La legge prevede il generale divieto di divisione delle parti comuni dell'edificio. Non si tratta tuttavia di un divieto assoluto, in quanto l'art. 1119 c.c., come modificato dall'art. 4 della riforma, prevede che:

"Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio".

​La riforma conferma che le parti comuni possono essere divise solo in casi eccezionali e ove ricorrano determinate condizioni, regolate dall' art. 1119.

Quando ricorrono queste condizioni è possibile dividere gli spazi condominiali (giardino, terrazza, ecc.) tra più condomini che ne acquistano, ciascuno per la propria quota, la proprietà esclusiva.

Quali sono le condizioni per la divisibilità delle parti comuni?

La prima, fondamentale, è che tale divisione non renda più incomodo l'uso o ne riduca l'utilità a ciascuno dei condomini. Inoltre, come si può facilmente immaginare, la richiesta di divisione può essere effettuata solo con il consenso di tutti i partecipanti.

Di conseguenza, nel momento in cui le parti comuni vengono divise, ogni condomino acquisisce la proprietà esclusiva della parte a lui spettante, così che non sono più applicabili le regole che disciplinano le parti comuni (spese, manutenzioni ecc.).

Come valutare che la divisione non renda più incomodo l'uso o ne riduca l'utilità ad un condomino?

Su questo punto la giurisprudenza non ha potuto fare chiarezza. La valutazione della possibilità concreta di dividere una parte comune senza renderne più scomodo l'uso è una verifica che va effettuata caso per caso, ma può anche basarsi su comuni regole di esperienza.

Facciamo due esempi per chiarire il concetto.

Immaginiamo si voglia dividere un giardino comune in parti uguali tra tutti i condomini.

Questa divisione potrebbe procurare più vantaggi che incomodità ai singoli proprietari, per cui sarebbe facilmente ammissibile.

Consideriamo adesso un caso completamente diverso, ove si voglia dividere un cortile condominiale comune e, dopo la divisione, procedere all'installazione di garage, che potrebbero limitare la luce negli appartamenti vicini e provocare immissioni e rumori molesti.

In questo caso verrebbe meno il principio fondamentale descritto precedentemente, ovvero che la divisione non debba rendere incomodo l'uso ad un inquilino, per cui sarebbe difficilmente ammissibile.

Cosa accade con la divisione della parte comune?

Nel momento in cui la parte comune viene divisa, vengono meno ovviamente tutte le regole che disciplinano le parti comuni dell'edificio in tema di ripartizione di spese, manutenzione, innovazione ecc.

Con la divisione, ogni singolo condomino acquista la proprietà esclusiva della propria parte del bene diviso.