Chi è e cosa fa il Building Manager?

Il Building Manager, l'evoluzione dell'amministratore di condominio

Chi è e cosa fa il Building Manager?

Iniziamo con una precisazione, ovvero il Building Manager si differenzia dal classico Amministratore di Condominio, in quanto ne rappresenta l'evoluzione in termini più moderni e tecnici.

Prima della legge 220/2012 l'amministratore di condominio era:

"colui che provvede a gestire gli interessi del condominio, a fronte di un determinato compenso; è quella figura giuridica che, per qualunque controversia, consente al condominio di agire contro terzi e ai terzi di agire contro il condominio".

Dopo la riforma la situazione è leggermente cambiata e gli scenari si sono sicuramente ampliati.

Nasce quindi una evoluzione della figura dell'amministratore di condominio, una sorta di amministratore 2.0, il Building Manager.

Chi è il building manager?

Il building manager è un professionista in grado non solo di amministrare il condominio, ma anche di offrire servizi integrati agli utenti e sviluppare l'economia del condominio stesso.

Ad oggi le spese di gestione (in termini di ristrutturazioni, riqualificazioni e manutenzioni ordinarie) ammontano all'1% del Pil, pari a circa 15 miliardi di euro. Passare dalla tradizionale "amministrazione" degli immobili alla "gestione" degli stessi e dei servizi integrati creerebbe un valore aggiunto pari a circa 20 miliardi di euro ogni anno. Declinato sui singoli condomìni, significherebbe tagliare del 10% il bilancio ordinario e incrementare del 10% il valore dell'immobile.

Appare immediatamente evidente come i costi di manutenzione e della gestione operativa rappresentino una rilevantissima parte del Costo complessivo dell'asset immobiliare nel suo ciclo di vita atteso/medio.

Ciò rende fondamentale applicare i criteri tecnici e di visione tipici delle più avanzate e professionali scuole e pratiche di management a queste rilevantissime voci di costo e conseguentemente a ciò che potrà fare la differenza sui parametri reddituali dell'asset stesso.

Operare scelte sulle strategie delle manutenzioni piuttosto che su aspetti legati alla climatizzazione e quindi ai parametri energetici di un edificio, risulterà dirimente circa i risultati gestionali e valutativi dello stesso nel medio-lungo periodo.

Da amministratori contabili e amministrativi a manager per la redditività

La fondamentale e basica funzione dell'amministratore di immobili e condomini resta quindi pilastro della gestione ordinaria, che come tutte le funzioni di base può, solo in prima approssimazione, apparire come scontata.

Una buona gestione dell'ordinario, sana, equilibrata, di buon senso nonché professionale, risulta sempre essere il prerequisito di base alla buona gestione dell'immobile e quindi alla sua redditualità nel breve come nel medio-lungo periodo.

A questa funzione base va quindi ad affiancarsi e aggiungersi quella del Building Manager che si caratterizzerà molto più sugli aspetti tecnico manutentivi dell'immobile. Questa figura sarà caratterizzata dagli aspetti tipici della funzione manageriale, ovvero quelli che ne fanno un leader, un play-maker, il centro fondante del "fare" con cognizione di causa e con obiettivi da raggiungere.

Il Building Manager allora sarà un buon ascoltatore-comunicatore, dotato di vision, di competenze tecniche, ma soprattutto finalizzato all'obiettivo che si sarà concordato tra la proprietà e il manager stesso.

Dovrà necessariamente essere in grado di dialogare su più fronti con i professionisti e tecnici dei settori ingegneristici, impiantistici e manutentivi, urbanistici, legali, essendo formato e informato sulle più rilevanti innovazioni a tutto campo; ma ancor più dovrà finalizzare le competenze, le gestioni e le triangolazioni in modo da raggiungere più efficacemente e efficientemente gli obiettivi prefissati.

Quali sono le caratteristiche di un Building Manager? 

• ​Conoscenze di tipo informatico, essendo tutta l'attività quotidiana odierna realizzata informaticamente;
  
• ​Cultura manutentiva, avendo visto quale e quanta parte dei costi passino sul fronte della buona e strategica manutenzione;
  
• ​Attitudini commerciali, dovendo potersi relazionare con successo con fornitori di servizi e strutture, organizzazioni;
  
• ​Conoscenze urbanistiche e catastali;
  
• ​Conoscenze normative
  

• ​L'orientamento al "problem-solving";
  
• ​La diplomazia e il savoir faire indispensabili nella gestione delle relazioni interpersonali;
  
• ​Il senso del dovere e la deontologia;
  
• ​La determinazione e la capacità di "deliver the good"
  
• Indispensabili al raggiungimento dei risultati e tipici di ogni gestione manageriale finalizzata.