Chi deve far rispettare il regolamento condominiale?

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A chi spetta la verifica che il regolamento di condominio sia rispettato?

Prima di dare una risposta alla questione principale, è necessario fare una premessa. 

Il regolamento di condominio, una volta approvato, ha effetto per tutti i partecipanti, nonché per gli eredi e gli aventi causa, salvo impugnazione ad opera dei dissenzienti davanti all'autorità giudiziaria entro trenta giorni dalla deliberazione. In caso di assenza di qualche condomino, nell'ipotesi che gli stessi abbiano ricevuto la comunicazione in un secondo momento, il termine decorre dal giorno in cui la deliberazione è stata loro comunicata. 

Se sono proposte più impugnazioni per il medesimo regolamento, l'autorità giudiziaria decide con un'unica sentenza.
Resta ora da capire chi sia delegato a far rispettare il regolamento condominiale.

L'amministratore deve far rispettare il regolamento condominiale

Questo è quanto stabilisce l'art. 1130 c.c. della 220/2012, ovvero spetta all'amministratore curare l'osservanza del regolamento di condominio, nonché la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, al quale lo stesso va allegato.
Al fine di attivarsi per far cessare gli abusi, l'amministratore non necessita di alcuna previa delibera assembleare, posto che egli è già tenuto ex lege (art. 1130 comma primo n. 1 c.c.) a curare l'osservanza del regolamento del condominio al fine di tutelare l'interesse generale al decoro, alla tranquillità ed all'abitabilità dell'edificio. Nello svolgere la sua mansione di far rispettare il regolamento condominiale l'amministratore può anche irrogare sanzioni pecunarie.

Il potere dell'amministratore di curare l'osservanza del regolamento di condominio si riferisce non solo alle parti dell'edificio comuni a tutti i partecipanti e, come tali, insuscettibili di proprietà separata, ma riguarda anche la vigilanza sulla regolarità dei servizi comuni, anche per quanto attiene alle interferenze con i singoli appartamenti.
Il controllo dell'amministratore non riguarda i rapporti personali tra i condòmini.
Ai sensi degli artt. 1130 n. 1 e 1131 c.c. l'amministratore è tenuto a far rispettare il regolamento condominiale, anche se si tratta di clausole che disciplinano l'uso delle parti del fabbricato di proprietà individuale, purché siano rivolte a tutelare l'interesse generale al decoro, alla tranquillità ed all'abitabilità dell'intero edificio.

L'amministratore ha la legittimazione processuale con riguardo a violazioni di norme del regolamento di condominio che impongono divieti di destinazione ed altre limitazioni similari all'uso delle unità immobiliari di proprietà esclusiva e concorrono ad integrare la disciplina delle cose comuni dell'edificio, in quanto dirette ad impedire un uso abnorme delle stesse in conseguenza di situazioni e comportamenti che non si esauriscono nello stesso ambito delle proprietà esclusive.

Può l'amministratore punire chi non rispetta il regolamento condominiale?

Tra le novità che la legge di riforma del condominio ha introdotto si segnala la maggiorazione nell'entità delle sanzioni pecuniarie per le violazioni al regolamento condominiale.
L'articolo 70 delle disposizioni di attuazione al codice civile, in base al quale il regolamento di condominio può prevedere delle sanzioni pecuniarie a carico dei trasgressori delle sue disposizioni, è stato modificato dall'articolo 14 della legge 11 dicembre 2012 n.220 n.220/2012 che stabilisce 

"Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie".

L'amministratore e l'interpretazione del regolamento condominiale

Non sempre, infatti, le norme regolamentari condominiali sono scritte in modo chiaro e preciso, sicché diventa obbligatoria un'attività interpretativa finalizzata a coglierne il reale significato.

Il regolamento di condominio, sia esso di natura contrattuale (ossia accettato da tutti i condomini al momento della stipula o votato e sottoscritto, in un secondo momento, da tutti i partecipanti al condominio), sia esso di natura assembleare (ossia adottato dall'assemblea con le maggioranze indicate dall'art. 1138, terzo comma, c.c.) deve essere interpretato alla stregua dei canoni utilizzati per l'interpretazione dei contratti, come si evince da una sentenza di Cassazione, ossia dalla pronuncia n. 27932 del 28 dicembre 2009.
Il principio generale delle norme dettate in materia d'interpretazione dei contratti è che nell'interpretare il contratto si deve indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti e non limitarsi al senso letterale delle parole. 

Per determinare la comune intenzione delle parti, si deve valutare il loro comportamento complessivo anche posteriore alla conclusione del contratto (art. 1362 c.c.).
In sostanza ciò che conta, in via principale, è ciò che le parti hanno voluto dire e non semplicemente quello che si è scritto.

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Venerdì, 14 Dicembre 2018

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