Art 1130 cc e responsabilità dell'amministratore di condominio

Art 1130 cc e responsabilità dell'amministratore di condominio

Responsabilità amministratore di condominio (art. 1130 cc), le conosci? 

L'amministratore di condominio oggi è sottoposto a numerose responsabilità ed adempimenti. E' necessario quindi conoscere ed approfondire le responsabilità dell'amministratore di condominio prima di intraprendere questa attività. 

Il secondo comma dell'art. 1129 Cod.Civ. prescrive degli adempimenti che il nuovo amministratore deve fare all'accettazione della nomina ed ad ogni rinnovo dell'incarico.

Infatti il secondo comma prevede che 

"… all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata". 

A chi vanno comunicati questi dati?

L'art. 1129 non lo precisa, ma è chiaro che destinatari di queste comunicazioni sono i singoli condomini in quanto direttamente interessati a conoscere chi li amministra, dove ha sede e dove egli, eventualmente, potrà prendere visione degli atti che debbono essere a sua disposizione. Logicamente stesso discorso vale per il conduttore per la documentazione di suo interesse.

A conferma di tale interpretazione il comma 6 prevede che l'Amministratore, anche quello di fatto, debba porre una targa all'ingresso del condominio, in un posto accessibile anche a terze persone, con l'indicazione delle sue generalità, domicilio e recapiti.

Qualunque sia stata la causa della nomina dell'amministratore del condomino, facoltativa (se i condomini sono meno di nove) o prevista dalla legge (se i condomini sono da nove in su), l'amministratore che, avendo i requisiti previsti dalla legge riforma n. 220/2012, accetta l'incarico, sia esso un professionista, una società o un semplice condomino del condominio, ha sempre le medesime funzioni e responsabilità che sono state meglio individuate e specificate dalla su citata legge di riforma. Quindi, qualunque sia la tipologia di nomina, non cambiano le responsabilità d'amministratore di condominio.

Quali sono le principali responsabilità dell'amministratore di condominio?

Con l'art. 1130 cc, la legge 220 del 2012, meglio nota come Riforma del Condominio, prevede le seguenti responsabilità per l'amministratore di condominio:

  1. ​Eseguire le delibere approvate dall'assemblea; 
  2. Sottoporre annualmente all'assemblea l'approvazione del rendiconto e curare l'osservanza del regolamento condominiale;
  3. Disciplinare, se non previsto dal regolamento, l'utilizzo delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;;
  4. Riscuotere le quote condominiali approvate dall'assemblea e provvedere alla manutenzione ordinaria delle parti comuni del fabbricato al fine di preservarne il loro utilizzo;
  5. Tenere il registro dei verbali delle assemblee, il registro di nomina e revoca dell'amministratore ed il registro di contabilità;   è responsabilità dell'amministratore di condominio annotare, in questo registro e secondo quanto definito dall'art.1130 cc, le eventuali mancate costituzioni dell'assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell'amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate;
  6. ​Provvedere alla tenuta ed all'aggiornamento del registro dell'anagrafe condominiale con i dati sui condomini e sulle unità immobiliari; è responsabilità dell'amministratore di condominio, secondo l'art.1130 cc, curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio. Il condomino ha l'obbligo di comunicare ogni variazione dei dati all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili;
  7. Adempiere a tutti gli eventuali obblighi di natura fiscale e previdenziale inerenti il condominio;
  8. Conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione;
  9. ​Fornire al condomino che ne faccia richiesta l'attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso.
  10. L'assicurazione professionale può essere imposta dall'assemblea prima della nomina, a garanzia del suo operato. In questo caso i massimali della polizza devono essere adeguati in caso di lavori straordinari.
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