Animali in condominio, le novità

Animali in condominio, cosa c'è da sapere?

Gli animali in condominio rappresentano uno degli argomenti di maggiore discussione e alla base di tante situazioni di conflitto nei condomìni. 

Per meglio comprendere le dimensioni del fenomeno basta sapere che in Italia è stata stimata la presenza di circa 60,5 milioni di animali domestici in condominio (cani, gatti, pesci, uccelli, rettili e roditori in primis).
I cani sono presenti nel 55,6 per cento delle case contro il 49,7 dei gatti. Parliamo comunque numeri impressionanti, con quasi un animale domestico per italiano.
A fronte di tale diffusione, un problema ancora piuttosto diffuso che l'amministratore si trova ad affrontare è "l'insofferenza" dell'altra metà degli italiani, che non hanno animali in casa e non gradiscono la loro presenza nei condomini. 

Quali novità introduce la legge 220 del 2012 sugli animali in condominio?

La legge 220 del 2012 (nota come Riforma del condominio) interviene a tal riguardo con una rettifica rispetto al passato, stabilendo che i regolamenti condominiali non possono categoricamente vietare di possedere o detenere animali domestici (art. 1138 del c.c della Riforma del condominio). 

Un regolamento condominiale non può, quindi, stabilire limiti ai diritti ed ai poteri dei condomini sulla loro proprietà esclusiva. 

L'unico caso in cui un condomino può vedersi vietata la detenzione di un animale domestico si verifica quando tale divieto è previsto dal contratto di locazione dell'appartamento (il divieto in questo caso ha natura contrattuale).

Resta aperto il problema della corretta definizione della categoria, dal momento che il Codice parla di "animali domestici", non più di animali di compagnia, ma senza specificare quali animali vi rientrino e quali no. Rimane la possibilità di vietare il possesso di animali esotici, ma non ci sono riferimenti chiari ad animali come, ad esempio, furetti, criceti e conigli.

Risulta difficile, quindi, raccordare la definizione di animale domestico (tra i quali va annoverato anche il cavallo) con la vita condominiale. 

La riforma è stata benevola con i possessori di animali, ma non vuol dire che non esistano più regole.
Il riconosciuto diritto di tenere nel proprio appartamento animali di compagnia non può essere illimitato, ma dovrà essere esercitato in modo da non violare le normali regole che governano la vita di una collettività come quella condominiale.
Il regolamento, pur non potendo vietare la presenza di animali in condominio, potrà ugualmente prevedere limitazioni al diritto di detenere animali in casa, giustificate da ragioni igienico-sanitarie, quali ad esempio:

• Potrà​ limitare il numero di animali detenibili nelle singole unità immobiliari; 
• Potrà limitare l'accesso degli animali in alcune zone comuni individuate, purché tali limiti non siano talmente stringenti da impedire, di fatto, la detenzione di animali, in violazione della norma di legge.

Sebbene la legge stia aumentando i diritti dei possessori di animali in condominio, non debbano venire meno una serie di regole che andrebbero rispettate per un vivere civile e sereno in comunità.
Per avere un'idea ne abbiamo parlato in "Animali in condominio, le regole da rispettare"​.

Motivi di allontanamento degli animali domestici dal condominio: disturbo all'igiene e della quiete

Un animale può essere allontanato da un condominio solo in casi di particolare gravità (scarsa igiene, malattie ecc.) che devono essere documentate, anche tramite personale tecnico privato, o anche il servizio veterinario pubblico (ASL).
Il proprietario di un animale domestico è passibile di reclamo da parte degli altri condomini solo nel caso le immissioni (rumori molesti, odori sgradevoli, ecc.) provenienti dalla sua abitazione provochino insofferenze o generino un malessere che, però, devono essere provate e certificate da un medico o da un ente tecnico apposito. 

In tal caso, cioè quando le immissioni diventano intollerabili ai sensi del Codice civile, il condominio potrà chiedere la cessazione della turbativa approvando una specifica deliberazione in assemblea condominiale oppure rivolgendosi al Giudice di Pace di competenza.
Avvalendosi di un consulente tecnico d'ufficio per gli accertamenti, il Giudice potrà inibire l'attività contestata, o imporre, se tecnicamente possibile, gli accorgimenti che ne riducano il fastidio. Il trasgressore potrà essere condannato al risarcimento dei danni nei confronti di coloro che hanno dovuto subire i disagi sopra richiamati. In ogni caso, va sottolineato che raramente si procede all'allontanamento dell'animale.

Un discorso a parte merita il rumore, in quanto la tutela contro le immissioni rumorose è prevista anche dal Codice penale che prevede come ipotesi di reato il disturbo delle occupazioni e del riposo delle persone. Per quanto riguarda il disturbo della quiete, i cosiddetti orari sensibili e le regole per i rumori molesti valgono per l'abbaiare di un cane come per la musica di uno stereo o per gli schiamazzi.

È importante precisare che il disturbo, anche se denunciato da più persone, deve essere dimostrato da una perizia, ovvero dal monitoraggio di personale abilitato (ad esempio i vigili, le ASL, ma anche tecnici privati incaricati dal condominio) dal quale risulti che sono state quantitativamente violate le norme sull'inquinamento acustico.
Quindi, per poter denunciare un condomino per rumori definiti molesti, è necessario che tale disturbo sia:

• ​Dimostrato e continuato: il caso in cui un cane abbaia occasionalmente, non è considerabile fatto molesto come invece un abbaiare insistente, continuo e violento;
  
• ​Supportato da testimoni disposti anche a comparire davanti a un giudice;
• ​Causa di problemi psico-fisici: è passabile di denuncia un vicino che crei (o non impedisca il generare) un rumore in grado di creare una patologia ad altra persona.
  

Dei rumori molesti ne abbiamo parlato in dettaglio nell'articolo Rumori molesti in condominio, cosa fare​

Quali sono le tutele per gli spazi comuni del condominio? 

Un altro tema spesso causa di dibattiti è l'accesso dell'animale domestico nelle parti comuni del condominio. 

Secondo il Codice civile, sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio: il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune. Ciò significa che ogni condomino ha il diritto di usufruire di tali parti seppur sempre nel rispetto delle normative igienico-sanitarie e del decoro urbano (degli spazi comuni ne abbiamo parlato in dettaglio in Nuova disciplina degli impianti e degli spazi comuni.
Il condominio può richiedere che il cane mantenga il guinzaglio e o la museruola nelle parti comuni dell'edificio, ma non può negare l'accesso a zone comuni quali l'ascensore o le scale, spesso fonte di discussione. Nel caso venga contestata una mancanza di igiene o di decoro, vale quanto detto nel paragrafo precedente: i condomini dovranno dimostrare con prove rigorose che l'animale è causa di deterioramento e/o sporcizia delle cose (muro, ascensore, cortile o altro), o che sia portatore di malattie, con documentazione fotografica affidabile e/o con perizia di parte. A tutela dell'animale sarà utile esibire un certificato di un veterinario che ne attesti la buona salute.

Violenza fisica, verbale o minacce nei confronti di un animale domestico, cosa dice la legge?

​Nessun condomino o cittadino è autorizzato, per quanto si possa sentire disturbato dalla presenza di un animale, a maltrattarlo, perseguitarlo o ucciderlo.
Se un condominio o un vicino rivelasse l'intenzione di nuocere a un animale domestico, anche se non di proprietà, può presentare una denuncia per minaccia alla Polizia Municipale, alla Polizia di Stato, ai Carabinieri, o al Corpo Forestale dello Stato.
Nel caso non si conosca l'identità del soggetto che minaccia un animale domestico, si può comunque sporgere denuncia contro ignoti recandosi presso le autorità sopraccitate. 

Nel caso la minaccia includa accenni a utilizzo di veleno è importante ricordare che il Testo Unico delle Leggi Sanitarie stabilisce il divieto, punendolo anche con reclusione fino a 2 anni, di distribuzione di sostanze velenose in quanto potrebbero essere ingerite anche da bambini. Esiste inoltre un'ordinanza che stabilisce il divieto di utilizzo e di detenzione di esche o bocconi avvelenati.

Efficacia delle novità di legge sugli animali in condominio 

​La legge ha efficacia a partire dalla sua entrata in vigore e non potrà quindi essere applicata ai rapporti condominiali sorti precedentemente.