Spese straordinarie in condominio: chi paga

Spese straordinarie in condominio: chi paga

La suddivisione dei costi per interventi di rilevante entità o per innovazioni sono da ripartire secondo quanto stabilito dal Regolamento condominiale contrattuale. In alternativa valgono le disposizioni del Codice civile.

Nella gestione quotidiana di un condominio possono crearsi situazioni che comportino delle spese per i condòmini.

Esistono principalmente due categorie di spese:

  • Le spese ordinarie
  • Le spese straordinarie

La differenza è molto importante, perché riguarda la natura della spesa, ma anche le regole per l'approvazione in assemblea e la ripartizione nelle quote.

Le spese ordinarie

Le spese ordinarie in condominio riguardano la manutenzione regolare dei servizi comuni, come l'ascensore e le scale. Per la loro approvazione, in prima convocazione, è necessario il voto favorevole della metà degli intervenuti all'assemblea, che rappresenti la metà del valore dell'edificio; in seconda convocazione è sufficiente il sì di 1/3 dei proprietari e 1/3 del valore dell'edificio.

​Le spese straordinarie

Le spese straordinarie comprendono tutte quelle derivanti da interventi eccezionali, come il rifacimento del tetto o la sostituzione della caldaia. In linea di massima, le maggioranze richieste per approvare queste spese cambiano a seconda dell'entità economica delle manutenzioni.

Per gli interventi straordinari, in generale, l'assemblea in seconda convocazione può deliberare con la maggioranza di 1/3 dei condomini che rappresentino almeno 1/3 del valore millesimale dell'edificio. 

Per i lavori più costosi (e di rilevante entità) l'assemblea deve sempre deliberare con la maggioranza degli intervenuti, che rappresenti almeno la metà del valore millesimale del condominio. Fra le spese straordinarie possono rientrare anche le innovazioni, cioè quegli interventi diretti a innovare le cose comuni: per la loro approvazione è necessaria la maggioranza degli intervenuti all'assemblea (la metà più uno) che rappresenti almeno i 2/3 del valore dell'edificio.

Come avviene la ripartizione delle spese?

Le norme per la ripartizione delle spese sono contenute nel regolamento condominiale contrattuale e, solo in sua assenza, si fa riferimento al Codice civile.

In particolare, secondo l'articolo 1123 (per saperne di più ne abbiamo parlato in "Ripartizione spese condominiali e art 1123 cc"), le spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni, per le innovazioni deliberate a maggioranza e per i servizi nell'interesse comune vanno suddivise in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascun condomino; nel caso, invece, si tratti di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all'uso che ciascuno può farne.

Per le spese straordinarie, fra cui ci sono quelle per interventi "eccezionali", le maggioranze necessarie in assemblea cambiano in base all'entità economica del tipo di manutenzione.

Sono proprio le spese straordinarie a creare i maggiori problemi agli amministratori di condominio; per esempio quelle relative all'ascensore o ad altre parti comuni utilizzate in modo differente dai singoli condomini.

Esistono inoltre situazioni complesse che possono generarsi in caso di spese straordinarie.

Anche nel caso di cessione di un immobile, le spese straordinarie possono creare confusione: il nuovo proprietario potrebbe ritrovarsi a pagare interventi approvati prima che la compravendita andasse a buon fine.

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Venerdì, 19 Gennaio 2018

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