Regolamento condominiale: la disciplina delle parti comuni

Regolamento condominiale: la disciplina delle parti comuni
Le parti comuni dell'edificio, elencate in maniera esemplificativa e non tassativa nell'art. 1117 c. c., sono i beni del condominio di proprietà di tutti e utili sia all'esistenza stessa del condominio sia al godimento dei beni individuali. In particolare, in seguito alla riforma del regolamento condominiale entrata in vigore nel 2013, l'art. 1117 c. c. supera la classica definizione di proprietà comune e la estende anche al godimento periodico, riconoscendo così anche i titolari di diritto di proprietà limitato nel tempo.

Così recita l'art. 1117 c. c.:

Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

  • tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune;
  • le aree destinate al parcheggio nonché i locali per i servizi in comune;
  • le opere, le installazioni e i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune.

Nella prima categoria disciplinata dal codice civile rientrano i beni comuni necessari per l'esistenza del condominio, quindi il suolo, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri, le travi portanti, i tetti, i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate.

Nella seconda categoria rientrano tutti i beni comuni di pertinenza, ovvero la portineria (incluso l'alloggio del portiere), la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati all'uso comune.

Nella terza categoria rientrano i beni comuni accessori, ovvero ascensori, pozzi, cisterne, impianti idrici e fognari, sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva (anche da satellite o via cavo).

Secondo l'art. 1118 c. c., il condomino non può rinunciare ai diritti sui beni comuni e non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la loro manutenzione e conservazione.

Ciascun condomino può servirsi delle cose comuni e può apportare a proprie spese le modifiche necessarie per il miglior godimento del bene, a patto che non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri un pari godimento. Inoltre, il condomino in questione ha il dovere di non pregiudicare la stabilità, la sicurezza e il decoro dell'edificio condominiale.

L'art. 1118 c.c. stabilisce che il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene. Se invece questo valore non è precisato nel titolo, il diritto spettante a ciascun condomino sulle parti di proprietà comune sarà determinato dal valore dell'unità immobiliare espresso in millesimi.

Nei prossimi articoli saranno analizzati i diritti e i doveri di ciascun condomino sulle parti comuni oggetto di maggior interesse.

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Martedì, 20 Febbraio 2018

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