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L’anagrafe condominiale

L’anagrafe condominiale

La Riforma del Condominio e l'istituzione del registro Anagrafe Condominiale

L'anagrafe condominiale rappresenta una delle novità più rilevanti introdotte nel codice civile dalla riforma del condominio (art. 1130 n. 6 c.c.).

Essa consiste in un registro che l'amministratore è obbligato a tenere aggiornato, grazie alla collaborazione fattiva dei condòmini.

Il registro deve contenere, nello specifico:

  • le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio;
  • i dati catastali di ciascuna unità immobiliare;
ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio (il riferimento alle parti comuni dell'edificio è stato inserito nell'art. 1130 n. 6 c.c. ad opera del d.l. n. 145/2013, così detto decreto Destinazione Italia).

Perché è importante la collaborazione dei condòmini nella redazione del registro anagrafe condominiale?

La collaborazione dei condòmini è fondamentale, in quanto è grazie alle informazioni da loro fornite che si può procedere alla compilazione del registro dell'anagrafe condominiale.

In genere la procedura che si segue è la seguente:

  • l'amministratore chiede ai condòmini i dati sopra indicati, specificando un termine per l'adempimento;
  • i condòmini rispondono alla richiesta compilando il modulo inviatogli dall'amministratore (non è necessario inviare un modulo, ma la prassi ha portato a questa modalità di tenuta).

Nel caso di aggiornamento, ad esempio di cambio di residenza o di conduttore, spetta al condomino attivarsi per primo, in quanto non sempre l'amministratore può essere a conoscenza di questi cambiamenti.


Nell'ipotesi di omessa o incompleta comunicazione dei dati da parte del condomino, tanto nel caso di formazione iniziale, quanto di aggiornamento del registro, l'amministratore previo sollecito con raccomandata a.r. può agire d'ufficio per reperire i dati richiesti addossando le spese all'inadempiente.

Dove si annidano le principali difficoltà nella compilazione del registro di anagrafe condominiale?

Nel reperire i dati sui conduttori.

Se reperire informazioni in merito ai dati catastali, alla residenza e ai diritti reali esistenti sulle unità immobiliari non rappresenta un problema, in quanto esistono l'anagrafe comunale, il catasto e i pubblici registri immobiliari, altrettanto non può dirsi per i diritti personali di godimento sull'unità immobiliare.

Il principale scoglio è rappresentato dal contratto di locazione, in quanto non esiste un'anagrafe pubblica dei contratti di locazione in essere.

L'unica possibilità per reperire quest'informazione è domandarlo ai diretti interessati.

In realtà i contratti di locazione a uso abitativo di durata superiore a trenta giorni devono essere registrati all'agenzia delle entrate, per cui teoricamente sarebbe possibile domandare al Tribunale di ordinare al suddetto ente di fornire queste informazioni al ricorrente che il giudice ha autorizzato considerandolo interessato (cfr. d.p.r. n. 131/86).

Questa procedura sarebbe chiaramente lunga e costosa, per cui viene usata solamente in extremis.

Locatore e conduttore, di chi è la responsabilità di fornire i dati all'amministratore per la compilazione del registro dell'anagrafe condominiale?

La legge di stabilità per l'anno 2016 (l. n. 28 dicembre 2015, n. 208, pubblicata in Gazzetta Ufficiale in data 30 dicembre 2015) ha posto parziale rimedio a questo problema o quanto meno questa era l'intenzione del Legislatore.

L'art. 1, cinquantanovesimo comma, l n. 208/2015 è intervenuto modificando l'art. 13, primo comma, l. n. 431/98 . In sostanza, si è imposto al proprietario dell'unità immobiliare di comunicare all'amministratore di condominio degli estremi della registrazione del contratto.

Ciò vuol dire che non sarà più sufficiente comunicare all'amministratore il nome del conduttore, ma entro sessanta giorni dalla registrazione del contratto bisognerà comunicargli anche gli estremi di questo adempimento.

Il fatto che la comunicazione debba essere documentata sembrerebbe fare riferimento alla necessità di allegare alla comunicazione copia della ricevuta di registrazione o quanto meno un suo estratto.

Tale documento deve entrare a fare parte del registro di anagrafe condominiale, in quanto è la stessa norma ad imporlo specificando che la comunicazione documentata dev'essere adempiuta anche ai fini della tenuta dell'anagrafe condominiale.

E se il proprietario non agisce in questi termini, cioè non comunica all'amministratore gli estremi
della registrazione?

Allora l'amministratore potrà agire in giudizio chiedendo l'emissione di un decreto ingiuntivo.

Il problema potrebbe essere semplificato introducendo un'anagrafe pubblica dei contratti di locazione che consenta di dare risposta a questa interrogazione.

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