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Attività commerciale o professionale in condominio e spese condominiali, possibile una maggiorazione?

Attività commerciale o professionale in condominio e spese condominiali, possibile una maggiorazione?

E' possibile proporre all'assemblea di deliberare una maggiorazione delle spese per condòmini che utilizzino le abitazioni come uffici o attività commerciali?

Le unità immobiliari nei condomìnii sono adibite principalmente ad uso abitativo, ma ciò non è sempre vero. E' possibile che alcune unità immobiliari siano ad uso esclusivo di professionisti o attività commerciali. Tale situazione può generare delle problematiche, in sede di assemblea, riguardo alla ripartizione delle spese. La presenza di studi professionali o aziende implica una presenza continua nel palazzo, con utilizzo frequente di scale e ascensore.

Considerando un caso specifico, dove ad esempio uno studio medico sia ubicato al primo piano e un condòmino che lavora fuori casa tutto il giorno sia ubicato al terzo piano.

Secondo le regolamentazioni classiche il condòmino al terzo piano, che sfrutterà in maniera minima ascensore e scale rispetto allo studio al primo piano, sarà costretto a quote per le spese maggiori.

Come comportarsi in questi casi? E' possibile applicare delle maggiorazioni? 

Per rispondere a questa domanda è necessaria una precisazione.

Le spese per la manutenzione dell'ascensore, quelle per l'illuminazione e la pulizia delle scale ed in generale quelle connesse all'utilizzazione delle parti comuni sono raggruppate concettualmente nelle così dette spese d'uso, a cui criteri di ripartizione in generale è dedicato l'art. 1123, terzo comma, c.c. e per casi specifici gli artt. 1124-1125-1126 c.c.

Ciò che va analizzato e discusso è cosa debba intendersi per utilizzazione.

In passato la Corte di Cassazione è stata chiamata a pronunciarsi al riguardo, dichiarando che nella determinazione dei criteri di ripartizione delle spese "si deve avere riguardo all'uso che ciascun partecipante può farne, cioè al godimento potenziale e non al godimento effettivo, e, quindi, non all'uso che effettivamente ne faccia o non ne faccia" (Cass. n. 13161/91).

L'esempio delle spese di manutenzione delle scale (art. 1124 c.c.) spiega chiaramente questo concetto. Nel determinare i criteri di riparto indicati dalla norma non si ha riguardo al fatto che un condomino abbia l'appartamento sfitto o lo utilizzi ai fini commerciali o professionali e non abitativi.

Le concrete modalità di utilizzazione non incidono sulla determinazione dei criteri legali di ripartizione delle spese.

Questa la regola generale. Esiste, però, un'eccezione: la possibilità di accordarsi diversamente.

Si tratta di quella "diversa convenzione" cui fa riferimento l'art. 1123, primo comma, c.c.

Nella pratica, al momento della formazione del regolamento contrattuale (da parte dell'originario unico proprietario o successivamente) è possibile prevedere una clausola che consenta di aumentare/diminuire le spese d'uso in ragione del più intenso e/o minore utilizzo concreto di determinate parti comuni.

Così, ad esempio, può considerarsi una decurtazione nelle spese di pulizia scale per chi ha un immobile sfitto (magari con le utenze scollegate) oppure una maggiorazione in ragione della destinazione (ed esempio utilizzazione per studio medico).

In ognuno di questi casi serve anche il consenso del proprietario dell'unità immobiliare interessata dalla spesa: non si tratta di una materia di competenza dell'assemblea, ma di una scelta che può essere assunta solamente da tutti i condòmini.

Alternativamente a quanto detto si potrebbe procedere ricercando un accordo tra tutti i condòmini su un'estensione dei poteri dell'assemblea, ossia la possibilità di demandare all'assise la decisione in merito alla possibilità di aumentare/diminuire le spese d'uso in base alla maggiore/minore utilizzazione connessa alla destinazione/non uso.

Concludiamo l'articolo dicendo che quindi, sebbene non sia immediato, è possibile, in particolari circostante, deliberare una maggiorazione delle spese per alcuni condòmini rispetto ad altri.

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